Строительный рынок Татарстана: рост дольщиков, ипотечников и цен

Согласно данным обзора ЕРЗ, текущий объем строительства в республике на февраль этого года превышает 2,6 млн кв. м. За прошедший год показатель вырос на 38,4%. В то же время доля ввода жилья застройщиками сократилась на 1,2%, составив 54%. На 14,4% снизилось число ипотечных кредитов по договорам долевого участия (ДДУ).

В регионе планируют возвести 285 домов. Это здания, возведение которых уже идет, и те, в отношении которых выдано разрешение на строительство. Лидером по числу новых объектов стала Казань – 141 дом, на втором месте Набережные Челны – 59 домов, на третьем – Пестречинский район – 47 домов. Там, в основном, работают казанские застройщики.

В Татарстане возводят по 53 дома, строительство которых началось в 2016 и 2017 годах, 128 домов, разрешение для которых было получено в 2018 году. В текущем году компании получили всего три разрешения на строительство. В середине февраля этот тренд прокомментировал замминистра строительства РФ Никита Стасишин.

"Понятно, что те, кто еще не вышел на площадку, конечно, пойдут на эскроу-счета. Те, кто думал, что понаполучают разрешение на строительство и следующие 10 лет будут строить - этого не будет", - заявил он.

Правительство РФ анонсировало переход на систему эскроу-счетов, когда деньги дольщиков поступают не напрямую застройщикам, а хранятся на специальных счетах, в прошлом году. Не все компании готовы к этому: в Татарстане работать по новым условиям смогут только 55 из 109 застройщиков.

В минстрое РФ сообщили, что некоторым компаниям позволят завершить возведение домов по старой схеме, если уровень их готовности уже превысил 30%, а значительная часть покупателей квартир – дольщики.

По данным ЕРЗ, в Татарстане работает 66 брендов застройщиков, которые представлены 91 компанией. Три крупнейших по объему текущего жилищного строительства – это ГК «Профит», которая строит 24 дома, «Унистрой», ведущий 23 проекта, и ГК «АК БАРС Девелопмент», возводящая 11 домов.

В этом году татарстанские застройщики планируют сдать 158 домов, годом позже – 57, в 2021-м – 35 зданий. Проектов, возведение которых должно завершиться после 2024 года, в республике всего шесть. В то же время 20,7% ввода жилья, запланированного на 2019 год, связано с переносом сроков сдачи квартир. В среднем срок переноса составляет 4,4 месяца.

Согласно проведенному исследованию, чаще всего сроки сдачи зданий в эксплуатацию переносят три крупнейшие татарстанские компании. У ГК «Профит» среднее время отсрочки составляет 2,2 месяца, у «Унистроя» - 0,9, а «АК БАРС Девелопмент» - 7,5. Так или иначе, сроки сдвигали 36% застройщиков республики – 24 компании.

«Максимальное среднее уточнение срока ввода объектов в эксплуатацию выявлено у застройщика «Фирма Свей» и составляет 74,3 месяца», - сказано в исследовании. Компания была признана банкротом еще в 2011 году, сейчас возведение ее объектов завершают другие компании.

Несмотря на то, что в республике порядка четырех тысяч обманутых дольщиков, люди продолжают заключать ДДУ. За восемь месяцев прошлого года их число превысило 12,1 тысячи, что на 24,8% больше, чем в 2017 году. За весь прошлый год жители заключили более 7,4 тысячи договоров уступки прав требования по ДДУ.

По словам главы Гильдии риэлторов РТ Андрея Савельева, если брать только Казань, то обманутые дольщики есть только в двух строительных компаниях – «Фон» и «Свей» «И если с «Фоном» история тянется лет 5, то со «Свеем» - почти 15 лет. То есть это старые обманутые дольщики, новых у нас не возникает», - заявил он Inkazan.

Он добавил, что строительный комплекс республики развивается достаточно хорошо. В то же время участников долевого строительства привлекает цена квадратного метра, которая на старте строительства ниже, чем в сданных домах, а также ипотечные программы с заниженными ставками, которые разрабатываются застройщиками совместно с банками.

«За январь-декабрь 2018 года по показателю ввода жилья Республика Татарстан занимает 6‑е место среди 85‑ти регионов Российской Федерации. По динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период регион занял 36‑е место, а по динамике относительного прироста — 36‑е место», - сказано в исследовании ЕРЗ.

В Татарстане закрепляется тренд на строительство высотных многоквартирных домов – на здания выше 25 этажей приходится 14,8% зданий. В 2015 году высотки занимали лишь 2,3% от объема строительства, однако в прошлом году показатель вырос. В России он составляет 20,6%. Сегодня самым высоким проектом является ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах – 28 этажей.

Согласно исследованию ЕРЗ, средняя высотность домов, разрешение на строительство которых было выдано в 2019 году, составляет 3 этажа. Изменилась и площадь квартир. Если раньше в среднем она составляла 50 кв. м, то согласно разрешениям на строительство, выданным в 2019 году, показатель снизился до 39,3 кв. м.

Основным строительным материалом является монолит-кирпич, из него возводят 30,3% квадратных метров. В 2015 году на его долю приходилось лишь 16,5%. Тогда предпочитали строить из кирпича (42,9%), сегодня из этого материала возводят 22,5% кв. метров. 26,2% строящейся жилплощади – блочные дома.

В то же время, если 2015 году средняя стоимость кв. м в республике составляла 52,7 тысячи рублей, в 2017-м она упала до 50,07 тысяч, а затем только росла. В этом месяце средний показатель по республике – 59,8 тысячи рублей за кв. м.

По словам Савельева, исследование представляет некорректные данные. Так, в Казани и Елабуге стоимость квадратного метра отличается почти в два раза, поэтому усредненная цифра выглядит некорректно. Глава Гильдии риэлторов РТ заявил, что цена за квадратный метр в текущем году будет только увеличиваться.

«В Казани они будут расти, мы уже видели рост цен. Если в начале 2018 года средняя стоимость на первичном рынке колебалась от 55 до 80 (тысяч рублей за кв.м – Inkazan) в зависимости от готовности дома, то сейчас на начальной стадии за 55-60 тысяч не купишь», - сказал он, добавив, что в 2019 году рост цен составит 10-15%.

Вместе с ростом цен увеличивается число выданных населению ипотек – за прошлый год оно поднялось на 26,4%. Тогда жители Татарстана взяли более 54 тысяч жилищных кредитов. В среднем на покупку жилья занимают 1,88 млн рублей – это на 15,6 больше уровня 2017 года и на 32,9% выше аналогичного показателя в 2016-м.

«В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов, выданных в декабре 2018 года в Республике Татарстан, средневзвешенная ставка составила 9,65%. По сравнению с таким же показателем декабря 2017 года произошел рост ставки на 0,02 п.п. (с 9,63 до 9,65%)», - сказано в исследовании ЕРЗ.