«То, что застройщики пытаются где-то схитрить — это не новость. Потому что вообще строительство недвижимости не относится к высокомаржинальному бизнесу. Застройщики вынуждены экономить на всем. Естественно, везде, где можно, они пытаются не то что нарушить закон, но где-то какие-то лазеечки найти, чтобы понизить свои расходы», — сказал Корнев.
По его словам, застройщики «мухлюют» и с эскроу-счетами, старясь не переходить на проектное финансирование. Переход на новую схему финансирования строительства в стране идет достаточно медленно. По данным на сентябрь этого года, 49 из 85 регионов имели всего по одному открытому эскроу-счету.
На данный момент на таких счетах лежат 67 млрд рублей. Однако 45% регионов, по данным Корнева, до сих пор не перешли на эту систему финансирования. Эксперт считает, что это связано с тем, что строительство в основном ведется «вяло» и небольшими застройщиками, которым работа через проектное финансирование невыгодна — им трудно получить займ в банке.
«Мелкие застройщики в этом плане скорее всего с рынка будут постепенно вымываться, останутся крупные, мощные застройщики, тогда уже постепенно перейдут все на эскроу-счета», — считает Корнев. При этом более крупные компании обходят новую систему другими способами — с помощью своих дочерних фирм.
«Застройщики через свои дочерние фирмы продают необходимое количество квартир, чтобы работать по старой схеме. Закон предполагает, что если дом возведен на 30% и 10% в нем жилья уже продано, то можно работать без эскроу-счетов. Что делают? Через дочернюю фирму покупают эти 10% и работают дальше», — объяснил эксперт.
По его словам, силовики предупредили, что если при подобных схемах будет выявлен факт мошенничества — так называемая притворная сделка, то застройщика могут привлечь по статье. Пока еще прецедентов не было. Но, по крайней мере, они предупредили, что особо увлекаться этим не стоит, сказал Корнев.
«То, что жилье, продаваемое через эскроу-счета, стоит чуть-чуть дороже — это плата за снижение рисков. Если застройщик не рассчитал свои силы и не достроил дом, приобретатель жилья свои деньги не теряет — они лежат в банке. И банк в крайнем случае им эти деньги вернет. Либо будет нанят другой застройщик, который закончит строительство», — сказал он.
По его словам, чаще возникает другой вопрос — а не разорится ли банк, в котором открыты эскроу-счета. Эксперт уверен, что сейчас дела в этой области обстоят достаточно хорошо, потому что открывать такие счета разрешено только уполномоченным банкам — сегодня их около 90. Большинство счетов открыты в крупных кредитных организациях.
«Все остальные банки, которые маленькие, но тоже получили доступ к эскроу-счетам, особо пока не засветились: либо только формально получили разрешение, либо работают с очень маленькими суммами. Единственный риск здесь — это крах банка, но трудно себе представить крах „Сбербанка“ или ВТБ. Во всем остальном система работает», — сказал он.
С 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Согласно ей, компании передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.