Очень опасная игра: будущее реновации в Татарстане

1. Что такое реновация?

Программа реновации предполагает снос построенного в 1950-1960-х годах малоэтажного жилого фонда и переселение граждан в построенные на его месте дома. Впервые о ней в 90-х годах заговорил экс-мэр Москвы Юрий Лужков - к 2017 году было снесено более 1,6 тысячи зданий.

Программа была продлена на 15 лет - в нее включили 5,1 тысячу зданий. Их жители должны получить равнозначное по площади жилье в том же районе города или денежную компенсацию. На месте снесенных зданий девелоперы строят новые дома, часть квартир в которых отходит участникам программы, часть реализуется самими строительными компаниями.

2. Хотят ли реновации в регионах?

В августе 2017 года Всероссийский центр изучения общественного мнения провел опрос населения, согласно которому 73% жителей страны считают, что регионы больше нуждаются в реновации жилья, чем столица.

В сентябре 2018 года депутаты Госдумы внесли законопроект «О реновации жилого фонда в Российской Федерации», который касался не подлежащих ремонту аварийных домов. Документ до сих пор не принят.

Регионы могут создавать фонды содействия реновации. В Самарской области организация появилась в конце 90-х. Региональные депутаты не принимают законопроект, предусматривающий снос «хрущевок», ссылаясь на отсутствие федерального закона. Однако область может заняться обновлением исторического центра Самары.

Весной 2019 года Законодательное собрание Санкт-Петербурга внесло в Госдуму законопроект о реновации жилого фонда страны. Законопроект был отклонен, а в октябре того же года направлен на рассмотрение повторно. Впрочем, в Северной столице действует собственная программа реновации.

3. Как относятся к реновации в правительстве?

Вице-премьером российского правительства стал Марат Хуснуллин, курировавший реновацию в Москве. В интервью каналу «Россия 1» он заявил, что в стране необходимо поднимать вопрос обновления жилого фонда. «Я считаю, что это проект развивать необходимо для страны. Пока, может быть, начать его на крупных городах отрабатывать, потому что реновация - это же огромные деньги, это изменение уклада жизни. Его вот так вот просто взять и начать не получится - ее надо взвесить, оценить», - сказал он.

Спустя несколько дней Хуснуллин «поправился», заявив, что не говорил о переносе московского опыта на остальную Россию. Он точно не знает, будет ли заниматься этим проектом, однако точно будет курировать сферы аварийного жилья и создания комфортной среды.

В 2018 году в Госдуме сообщили, что только пять регионов страны готовы к реновации, Татарстан – среди них. Москва заявила, что готова прислать в республику своих специалистов по реновации для обмена опытом.

Директор Центра изучения кризисного общества Максим Вилисов заявил Inkazan, что возникла противоречивая ситуация. С одной стороны, в послании Федеральному Собранию президент России Владимир Путин обозначил ряд социальных вопросов, в том числе обеспечение жильем молодежи и семей с детьми. Политолог считает, что их решение требует новых решений, потому что имеющийся арсенал исчерпан. С другой стороны, в стране сложилась «не очень хорошая» социально-экономическая ситуация: реализация подобных проектов и развитие строительного комплекса может стать драйвером экономического роста, что является одной из основных задач нового правительства.

«Социальные аспекты являются здесь одним из отягчающих обстоятельств наряду в целом со сложной системой взаимоотношений между регионами и федеральным центром. Понятно, что большинству регионов, даже таким богатым, как Татарстан, самостоятельно эти проблемы решить невозможно. Здесь, как минимум, должна быть поддержка государственных институтов - я имею в виду банки государственные крупные и в принципе федеральное финансирование, изменения в законодательство, возможно. С точки зрения экономической теории, подобного рода проекты могут сработать, но реалии, в том числе социально-политические, могут большие коррективы внести», - сказал Вилисов.

4. Будет ли реновация в Татарстане?

Вслед за Хуснуллиным в федеральное правительство перешел экс-министр строительства Татарстана Ирек Файзуллин, подхвативший инициативу Хуснуллина. В интервью «Бизнес Online» теперь уже первый замглавы минстроя России заявил, что вопрос распространения программы на российские города обсуждался на совещании у премьер-министра страны Михаила Мишустина. Однако идею нужно «попробовать, посмотреть, посчитать» на примере городов-миллионников, в число которых входит Казань.

«Я, как прилетел из Москвы, провел совещание с замами, поручения дал. Возможно ли вообще взять какой-то микрорайон, посадить туда современные объекты. Естественно, людям дать квартиры там же — тем, которые там жили. С доплатами, без доплат или один в один с теми квартирами, в которых они жили. Но смотрите: в Москве это работает благодаря огромной цене земли. А у нас цена земли другая», - сказал Файзуллин.

Он заявил, что если стоимость земли в Казани вырастет, покупка квартиры может стать «неподъемной для людей» даже при ипотеке под 1%: «никто не будет брать, если ты в рабство попадаешь черт знает на сколько лет», сказал чиновник. Inkazan направил запрос в министерство строительство Татарстана, попросив сообщить, как продвигается работа по поручению Файзуллина, и в мэрию Казани, запросив статистику распределения построенных в XX веке жилых домов по районам Казани. На момент публикации ответы не поступили.

По данным ЦИАН, Казань и Челябинск разделяют третье место среди городов России по доле пятиэтажных домов в жилой застройке - 32%. Впереди лишь Волгоград (35%) и Красноярск (34%). При этом столица Татарстана находится на третьем месте по средней стоимости квадратного метра в «хрущевках» - 70 тысяч рублей. Выше только в Санкт-Петербурге (92,9 тысячи) и Московской области (74 тысячи).

«Если в Москве под программу реновации хорошо проходят пятиэтажки, то в Казани пока пятиэтажки не пройдут по программу. Потому что квартиры должны выкупаться у людей именно по рыночной стоимости при реновации. Поэтому в Казани реновация возможна только на двухэтажные дома - старые бараки, сталинки. В этом случае реновация интересна, выгодна и она действительно даст хороший толчок рынку», - заявил Inkazan глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев.

Официальный представитель Казанского Кремля Лилия Галимова заявила Inkazan, что власти республики не обсуждали возможность реализации программы реновации – «нет понимания о том, какие будут включены города, что это будет из себя представлять», объяснила она. Однако мощностей для ее запуска в регионе достаточно.

В ноябре прошлого года председатель комитета Госсовета Татарстана по жилищной политике и инфраструктурному развитию Александр Тыгин, известный по скандальному расселению аварийных домов Зеленодольска, сказал, что реновация для Казани – это «очень хорошо».

5. Реновация = расселение аварийщиков?

Глава регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Михаил Застела заявил Inkazan, что он поддержит программу реновации, если финансирование на ее исполнение будет поделено пополам между регионом и федеральным центром, четко определят санитарные и социальные нормы выдачи жилья. «А если это будет происходить как в Зеленодольске, я категорически против. Но я не думаю, что кто-нибудь столь ужасно, как в Зеленодольске, ухитрился бы провести в Казани», - сказал он.

В 90-х в Татарстане стартовала программа расселения аварийного жилья. В Казани она стала предшественником московской реновации, только взамен бараков в центре города людям выдавали квартиры в построенном на окраине районе Азино. В 2013 году началась вторая волна расселения аварийщиков. Она финансировалась из федерального, республиканского и муниципального бюджетов.

Предусматривалось выделение 9,7 млрд рублей, из которых 4,3 – от госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», 5,4 – из бюджета Татарстана. Татарстан неожиданно сократил свое участие в программе до 198 млн рублей. Из-за этого стоимость квадратного метра в выкупаемом жилье снизилась до 11,2 тысячи. Людям предлагали либо вложить деньги в качестве взноса по социальной ипотеке, переехав в окраинное гетто – ЖК «Салават Купере», либо оставить деньги себе.

Несколько лет ситуация вокруг расселения жилья была ключевой точкой протестной активности в республике: люди возмущались размером выплат, «непосильной» ипотекой и жаловались, что аварийными признаются дома, пригодные для жилья. Самым проблемным стал Зеленодольский район, который возглавлял Тыгин. В сентябре 2019 года он стал депутатом Госсовета, для него создали комитет по жилищной политике и инфраструктурному развитию.

Тогда же минстрой Татарстана презентовал новую программу расселения аварийных домов, согласно которой казанцы получат новые квартиры бесплатно, у жителей районов их выкупят по цене 41 тысяча за квадрат. Ранее в региональном минстрое сообщали, что рассматривают возможность использования механизмов программы для расселения аварийного жилья.

«Если реновацию будут проводить как программу аварийщиков в Зеленодольском районе, то это крайне негативная инициатива. Все зависит от того, по какой цене будет выкупать муниципалитет эти квартиры. Если это будет делаться как по программе аварийного жилья, то это очень негативный фактор», - заявил Савельев.

Самым спорным моментом в высказывании Файзуллина о перспективах казанской реновации стало рассуждение о разнице стоимости земли в Казани и Москве и ипотеке под 1%. Эксперты заявили, что если город возьмется за расселение старого жилого фонда, но будет выдавать квартиры не бесплатно, а в ипотеку под низкий процент, то это будет не реновацией, а строительством социального жилья.

«Реновация принципиально в том виде, в котором в Москве реализовывалась, предполагала использование потенциала имеющихся земельных участков. <...> Это не требует таких больших государственных вложений, потому что есть девелоперы, которые готовы принять участие. Это не требует от жителей вообще никаких финансовых вложений», - сказал Вилисов.

6. Станет ли реновация причиной протестов?

В мае 2017 года около 22 тысяч москвичей вышли на акцию протеста против реновации. Один из самых громких конфликтов разразился вокруг улиц Годвикова и Большая Марьинская, которым предложили переселиться в отдаленный от места снесенного дома район. Против программы выступили экологи.

Глава регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ считает, что в анализе социальных рисков запуска программы в Казани нужно отталкиваться от понимания того, кто живет в «хрущевках». «Тот, кто мог себе позволить новую квартиру, давно оттуда выехал. Часть этих людей доживает. <…> Пожилой человек привыкает к определенным условиям. Это является, наверное, основным препятствием», — сказал он.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов видит риски в определении зон переселения жителей. Деление на районы в городах-миллионниках крупнее, чем в Москве. Если в столице в большинстве случаев есть возможность предоставить квартиру в том же районе, где стоял снесенный дом, то в регионах «часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно». Татарстан успешно освоил схему переселения людей на окраины — сначала в Азино, затем в «Салават Купере».

Директор Центра политологических исследований Финансового университета при правительстве России Павел Салин заявил Inkazan, что эта схема, при которой согласившимся на переселение людям предложат взять ипотеку под низкий процент для приобретения жилья, чревата социальными рисками. «Ситуация упирается в то, за чей счет банкет. В профицитных регионах, Татарстан к таким относится, в принципе, можно сделать реновацию с точки зрения отношений с населением по чисто московской схеме», — сказал он.

Вилисов также считает, что такая схема, хоть и имеет право на существование, не является конечной. «Но здесь вариант социального протеста может быть еще выше, особенно в тех случаях, когда люди добровольно и самостоятельно не собирались менять свои жилищные условия. А здесь мало того, что им придется их поменять, так еще и кредит, пусть даже по самой минимальной ставке. Учитывая степень закредитованности нашего населения, это очень опасная игра», — сказал он.

Застела заявил Inkazan, что в случае запуска программы реновации властям придется индивидуально работать с людьми. «Если им сказать: „вставай, иди, собирай — вот чемодан, вот ты, вот дверь“, люди восстанут. Если им объяснить, что это будет лучше, если не для них, то для детей и внуков, то они пойдут», — сказал он.

По словам Салина, к этому в свое время пришла администрация Москвы. Если в начале программы протестующих игнорировали или применяли к ним методы административного давления, то затем работа была перестроена. Столичные власти начали вкладывать «колоссальные ресурсы» в точечную работу с активистами — их ангажировали, на них давили и в результате сумели «нейтрализовать». Но если у Москвы есть деньги на купирование протестов, то смогут ли повторить этот опыт регионы — вопрос.

7. Кому выгодна реновация?

«Вопрос: а чьи интересы при реализации данного проекта превалируют - конкретных элитных групп или политической системы в целом? При реализации проекта реновации, как все больше происходит вообще при реализации экономических проектов за счет бюджетов в стране, верх берут интересы элитных групп. И у проекта московской реновации, и всероссийской есть конкретные бенефициары, причем одни и те же.

Они просто довольны тем, как Хуснуллин смог все запустить на столичном уровне, в итоге пролоббировали его назначение на пост-вице-премьера. И на новом посту он в связке с главой минстроя Владимиром Якушевым будет этот опыт распространять на всю Россию, естественно - с учетом региональной специфики», - сказал Салин.

На заре «второй волны» московской реновации в 2017 году СМИ опубликовали расследование Ивана Голунова, который проанализировал, какие строительные компании «поделят» более 70 млрд рублей, выделенные на строительство нового жилья по программе. Среди прочих в перечне фигурировали лица, связанные с Татарстаном.

Например, компания «Терра Аури», которую возглавлял заслуженный строитель Татарстана и экс-глава управления капитального строительства и реконструкции Казани Дамир Газизов. Контракты были заключены с промышленно-строительной компанией «Фарватер»: она строила объекты в Иннополисе, особой экономической зоне «Алабуга» и на проекте «ТАНЕКО». Менеджеры среднего звена компании ранее работали в структуре Газизова.

Строила жилые дома для московской реновации «Ай Пи Групп», совет директоров которой возглавлял экс-руководитель Главного инвестиционно-строительного управления Татарстана Рашид Нуруллин. В январе прошлого года Вахитовский районный суд Казани вынес ему приговор по делу о превышении полномочий, однако наказание – 1 год условно – отменили за истечением срока давности. Татарстанская «Алев групп» проектировала дома для проекта реновации.

Логично предположить, что тем же структурам будет гораздо удобнее работать по аналогичной схеме в родном Татарстане. Однако опрошенные Inkazan эксперты заявили, что в идеале обязанности по финансированию программы должны быть поровну разделены между федеральным и региональным бюджетами. Аналитик ГК «Финам» Алексей Корнев сказал, что источники финансирования трудно назвать, пока нет окончательных решений о запуске программы. Он напомнил, что самое главное – это ее детали.