Форс-мажор: что делать владельцам недвижимости и арендаторам?

«Есть желание переложить риски на собственников»

По оценкам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), в России насчитывается 100 млн квадратных метров коммерческой недвижимости: торговых центров, офисов, складов. Кредитная нагрузка на ее владельцев составляет 2-3 трлн рублей. Вице-президент гильдии Николай Казанский направил правительству страны письмо с предложением рассмотреть меры поддержки отрасли, в числе которых полугодовые налоговые каникулы по НДС.

Представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова заявила, что сейчас собственники коммерческих помещений фокусируют внимание на четырех вопросах. Это минимизация затрат на персонал и работу инженерных систем, поддержание функционирования площадей, особенно если их арендуют продуктовые магазины и аптеки, которые не прекратили работу в период изоляции. Необходимо выстроить коммуникацию с арендаторами и посетителями.

«Лодка таким образом раскачивается, что есть желание у арендаторов переложить все риски, связанные с текущей ситуацией, на собственников. Хотя, по сути, владельцы коммерческой недвижимости такие же хозяйствующие субъекты, у них есть затраты на недвижимость, кредиты, которые нужно обслуживать», — заявила Стрюкова в ходе online-встречи с бизнес-омбудсменом Татарстана по вопросам аренды.

Сегодня арендодатели получают множество обращений с просьбой снизить ежемесячную плату. Эксперт заявила, что обнулить ее невозможно: владелец площадей в любом случае платит НДС и зарплату охранникам, которые обеспечивают сохранность имущества арендаторов. Стрюкова призвала нанимателей помещений уведомлять владельца недвижимости о приостановке деятельности и вместе искать выход из ситуации.

Она заявила, что арендаторы могут прописать в договоре оплату помещений процентом с товарооборота, определив как сам процент, так и срок действия такого соглашения. Можно назвать сумму, на которую необходимо снизить аренду, подтвердив это фактами: например, показав, какую долю в товарообороте занимали эти расходы. Если арендатор работает на «удаленке» и не теряет доходов, причин для снижения платы Стрюкова не видит.

Представитель РГУД призвала арендодателей не разрывать отношения с клиентами, предполагая, что рынок коммерческой недвижимости будет долго восстанавливаться после снятия ограничений. «Если мы не будем гибкими, не будем взаимодействовать с арендатором, всегда найдется какой-то арендодатель, который в более отчаявшейся ситуации, который предложит более низкую ставку, и мы с вами можем потерять арендатора», — сказала Стрюкова.

«Категорически не хочет идти навстречу арендаторам»

В то время как торговый центр «МЕГА» разослал арендаторам письмо с сообщением, что не будет взимать плату с тех, кто вынужденно приостановил свою деятельность (есть в распоряжении Inkazan), а X5 Retail Group объявило о предоставлении арендных каникул субарендаторам, не все готовы идти навстречу клиентам. Делать послабления отказался торговый ТЦ «Парк Хаус».

«„Парк Хаус“ — собственником, бенефициаром, выгодоприобретателем является гражданин Нидерландов, у которого свои обязательства перед банками европейскими. Он категорически не хочет идти навстречу нашим арендаторам», — заявил советник по внешнеторговому и международному частному праву Торгово-промышленной палаты Татартстана Олег Еливанов.

Администрация торгового центра готова рассматривать возможности решения проблемы с арендаторами, но не может делать этого без разрешения руководства. Есть и обратные случаи: Стрюкова сообщила, что если компания по закону может работать во время изоляции, а арендодатель закрыл доступ к помещению, с него можно потребовать возмещения ущерба.

«Я крайне не приемлю резкие движения со стороны арендодателей, которые отказываются что-либо делать в отношении арендаторов. Попадаются арендодатели, которые говорят, что даже при таких обстоятельствах мы выдержим, мы готовы пойти на сторону арендаторов, если нам пойдут на уступки банки», — сказал Еливанов. Но такие меры еще не разработаны.

Представитель компании «Зарубин и партнеры» Филипп Зарубин заявил, что порой палку перегибают и муниципальные власти, по-своему трактуя постановления правительства. Он посоветовал бизнесменам в случае недопуска к площадям соглашаться на оформление протокола, но указывать на несогласие с действиями второй стороны.

По его словам, проблема решаема: в Набережных Челнах одному из предпринимателей удалось добиться разрешения на доступ к объекту, после чего вопросы остальных бизнесменов разрешились на основании имеющегося прецедента. В Альметьевске юристам бизнес-омбудсмена пришлось лично связываться со стороной, ограничившей доступ.

Форс-мажор: что делать арендатору?

Зарубин заявил, что арендаторы, которые вынужденно прекратили свою деятельность, должны в первую очередь ознакомиться с последними правительственными документами, касающимися режима изоляции. После этого нужно перечитать договор найма помещения, в частности ту часть, которая касается форс-мажора, потому что в ряде договоров прописано, что этот пункт может быть заблокирован.

Арендатор должен письменно уведомить владельца помещения о том, что деятельность его компании прекращена в прописанный в договоре срок. После этого необходимо обратиться в Торгово-промышленную палату региона, которая выдает заключения о форс-мажоре. В Татарстане создан сайт, где обращение можно оформить в упрощенной форме. Палата получает сотни таких заявок, поэтому их рассмотрения придется подождать.

Полученное заключение поможет в суде, если найти решение мирным путем не удастся. Однако прежде чем расторгать договор через суд Зарубин рекомендует попробовать согласовать с арендодателем изменение арендной ставки или прибегнуть к процедуре медиации.