В конце прошлого года Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс России. Они узаконили понятие комплексного развития территорий (КРТ). Предполагается, что это позволит обеспечить устойчивое развитие поселений и достижение показателей жилой застройки, а также улучшить вид архитектурных объектов.
Согласно поправкам, на попадающих под программу участках будут строить с учетом развития инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. Закон предусматривает четыре вида КРТ: развитие жилой застройки, нежилой застройки, незастроенных территорий, развитие территорий по инициативе правообладателей.
В федеральном законе указаны только базовые понятия: регионам предстоит разработать собственные нормативные акты. По словам замминистра строительства Татарстана Владимира Кудряшева, в республике под КРТ может попасть 51 участок в 18 муниципальных районах. Еще 12 районов думают, включать ли земли в КРТ, в 14 их просто нет.
В Казани механизм работы КРТ планируется опробовать на территории нежилой застройки. «Обычно задают вопросы по хрущевкам, есть ли планы по сносу. Нет, мы категорически против. Это уже хорошо работающая среда. У нас слишком много других территорий, которые сейчас не развиваются», — сказала главный архитектор города Ильсияр Тухватуллина.
В декабре 2020 года прошли общественные обсуждения нового проекта правил застройки Казани. В нем обозначены около 60 территорий, предназначенных для комплексного развития. Но наиболее значимыми, по мнению городских властей, остаются 4 из них.
Участок от Кировской дамбы до речпорта, включающий полуостров Локомотив и техническую часть путевого хозяйства РЖД.
Тухватуллина заявила, что территория являлась «мечтой» и одним из самых интересных участков города. Сейчас казанские власти и руководство РЖД достигли взаимопонимания по ее развитию. «На территории „Локомотива“ планируется сбалансированная, обеспеченная социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой застройка», — сказала Тухватуллина.
Ориентировочная площадь участка под КРТ — 55 гектаров. Площадь застройки может достигнуть 350 тысяч квадратных метров, из них 220 тысяч в теории отводится под жилье. Тухватуллина заявила, что если остальные участки под КРТ были «логичными», то на развитие «Локомотива» при своей жизни она даже не надеялась.
Облагородить территорию задумали еще в 2015 году. Тогда глава Татарстана Рустам Минниханов поручил своей помощнице Наталии Фишман-Бекмамбетовой и городскому управлению архитектуры и градостроительства разработать проект набережной Волги. На полуострове должны были появиться спортивные центры.
В 2018 году стало известно, что концепцию разработают в рамках международного архитектурного фестиваля. Уже тогда отмечалось, что проект будет сложным не только из-за близости объектов РЖД, но и из-за необходимости согласовывать проектирование с собственниками участков. В итоге о благоустройстве забыли.
Участок, ограниченный улицами Родины, Даурской, Гвардейской, Аделя Кутуя.
На территории располагаются как успешно работающие предприятия, так и заброшенные. По словам Тухватуллиной, здесь можно показать возможность сочетания жилой застройки с производственной. Так, на участке функционирует компания, производящая медицинское оборудование. По словам архитектора, город не хочет, чтобы она оттуда уходила.
«Успешные предприятия могут стать визитной карточкой этой территории. Тем более, она полностью обеспечена транспортной инфраструктурой», — сказала Тухватуллина. Специалисты предполагают, что на 250 тысячах гектаров здесь будут жить около 38 тысяч человек. Архитектор сообщила, что промпредприятия и жилье будут «идеально» сосуществовать.
Объекты речпорта и земельные участки к западу от улицы 1-й Тракторной.
Это еще один район города, где местоположение диктует необходимость перемен. Тухватуллина призналась, что сейчас вид этих участков «не радует». Однако власти планируют сделать ее «гордостью всех жителей» и местом, «куда захочется поехать на выходные, пригласить гостей или туристов». В промзоне Тухватуллина видит большой потенциал.
Здесь планируется построить 1,3 млн квадратных метров жилья, примерно 700 тысяч «квадратов» коммерческих пространств, культурные и досуговые центры. Возможно на территории будут размещены образовательные объекты, Международный университет и Центр урбанистики. На 247 гектарах здесь намерены поселить 33 тысячи человек.
По аналогии с «Локомотивом», это еще одна территория для которой в рамках архитектурной биеннале разработали концепцию развития. Она так и не была реализована. В августе 2020 года план развития участка представила сама Тухватуллина. Впрочем, реализовывать ее доверили экс-главному архитектору Казани Татьяне Прокофьевой.
Мэр Казани Ильсур Метшин объяснил это тем, что у нее «есть хребет, который поможет ей не прогнуться под натиском тех или иных застройщиков». Итоговый проект для трети территории показали в феврале этого года. В нем прописать пять жилых комплексов, соцучреждения. Развитие участка планируют провести в два этапа.
«Мы предлагаем за счет этих территорий получить возможность строительства жилья и социальных объектов», — сказала главный архитектор Казани, добавив, что для этого всем жителям, которые используют гаражи, необходимо дать возможность продать их и купить места в современном паркинге. На месте этого наследия советской эпохи намерены построить 3,8 млн «квадратов» жилья.
Эксперты заявили, что КРТ позволяет муниципалитетам уйти от традиционно сложившейся системы градостроительства. Завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич отметил, что при этом идея «создает большие проблемы».
По его словам, это не только вопрос размещения жилья, но и обеспечения инженерными сетями. Эксперт заявил, что вопрос комплексного развития имеет длинную историю, но основные проблемы начались с приходом точечной застройки.
Доцент кафедры градостроительства Юлия Закирова заявила, что перед КРТ нужно специальное исследование, градостроительное обоснование, выработка специальных критериев пред строительством и разработка уже на первых этапах архитектурно-градостроительной концепции с учетом вопросов экологии.
Эксперты заявили, что необходимо общественное обсуждение концепции КРТ, чтобы у жителей и малого бизнеса, работающих на этой и соседних территориях были гарантии. Депутат Госсовета от КПРФ Артем Прокофьев сказал, что при этом никто не против развития города как такового.
«К сожалению, в качестве примера всегда нам показывали опыт Москвы. Но проблема оказалась в том, что когда принималось федеральное законодательство, нам прислали проект, где были схожие условия с Москвой. Во втором чтении гарантии жильцам, которые попадают под комплексную застройку, были ухудшены», — заявил Прокофьев.
Он добавил, что в Татарстане все же было найдено решение закрепить эти гарантии на законодательном уровне. Александр Тыгин, глава комитета Госсовета по жилищной политике, обещал пригласить специалистов для дальнейшего обсуждения идеи, а также пообещал «мониторить» все проекты архитекторов.
«Огромный объем полномочий федеральным законом передан на все этажи. Мы должны отработать. Тем более, как видите, у 18 муниципалитетов в том или ином варианте есть задумки в этом поучаствовать. Как это сложится, покажет только опыт», — заключил Тыгин.