Posted 31 мая 2022,, 12:30

Published 31 мая 2022,, 12:30

Modified 18 сентября 2022,, 15:13

Updated 18 сентября 2022,, 15:13

«Деньги понесут разве что маньяки»: на что надеются ТЦ после ухода брендов

«Деньги понесут разве что маньяки»: на что надеются ТЦ после ухода брендов

31 мая 2022, 12:30
Фото: 1MI
После ухода зарубежных брендов устояли только небольшие торговые центры. «Крупняки» и до спецоперации испытывали трудности, а теперь и вовсе полупусты. Как выживать ТЦ, почему не стоит надеяться на турков и упала ли посещаемость в Татарстане — обсудили эксперты Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

Тренд на малое: небольшие города и ТЦ в выигрыше

В городах-миллионниках и полумиллионниках рынок ритейла пресыщен, отметил генеральный директор LCM consulting Эдуард Тишко. Начиная с 2014 года потребление, а значит и спрос сокращались, а девелопмент их догонял.

Несмотря на это, российские торговые сети продолжат расширяться. Предпочтение отдают городам с населением меньше 100 тысяч человек, в которых можно строить объекты на 10 тысяч кв.метров аренды.

«Мы вошли в ту фазу, когда ритейл, масштабируясь до городов с населением 200 тысяч человек, переходит эту планку и уходит в города с населением 100, а некоторые с населением 50 тысяч человек», рассказал Тишко.

Зарубежный ритейл не готов опускать планку слишком низко и держится за города, где есть крупные предприятия с высокими зарплатами.

Компактность стала трендом не только в плане городов, но и в плане самих торговых центров. Для больших комплексов девелоперы старались выбирать международных арендаторов, поэтому после ухода иностранцев «крупняки» проиграли больше остальных.

В районных ТЦ трафик не снизился. К таковым относят площадки, в которых можно купить товары повседневного спроса и получить бытовые услуги и которые обслуживают территорию в 5-10 минутах езды от объекта. В «районниках» «якорем» выступает супермаркет. Чаще всего в них размещаются российские торговые сети, поэтому после февральских событий они не очень пострадали.

Но это ненадолго: вскоре «крупняки» перетянут федеральных ритейлеров, считает председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, генеральный директор «IDEM — консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс.

«Рынок ждет довольно существенный кризис. Я согласна, что малые торговые центры выстоят, районники останутся, но будут заполнены такими форматами, которые покрывают первичные потребности — аптеки, эконом-магазины. Я еще не хороню торговую недвижимость, но считаю, что она в существенном кризисе», полагает Гресс.

В медиа обсуждается, что бренды готовы вернуться под новыми вывесками. Так уже поступил польский производитель одежды LPP, владеющий магазинами Reserved, Mohito, House, Cropp и Sinsay). По мнению Тишко, это тоже в первую очередь скажется на крупных ТЦ, которые могут понести имиджевые потери. А в малых городах работает принцип «лишь бы открылись».

«Деньги в ТЦ понесут разве что маньяки», или кто будет инвестировать

Индустрия торговых центров взлетела, но за последние годы из флагманского сегмента по инвестированию перешла в аутсайдеры, считает Гресс. Причина не только в спецоперации — ТЦ закрывались и во время пандемии. По словам Гресс, кризисы стали цикличными, непонятными и непрогнозируемыми.

«Если исходить из текущей ситуации, я думаю, что свои деньги в торговые центры понесут разве что серийные маньяки, которые просто обожают строить ТЦ. В последние несколько лет идет последовательное забивание гвоздиков в крышку гроба этого сегмента. Сейчас довольно большой вопрос, а будут ли инвестировать в этот сегмент», высказалась она.

Некоторые девелоперы предполагают, что на смену западным брендам придут турецкие. Как оказалось, те пытаются выжать из ситуации максимум пользы.

«Турки те еще хитрецы. Пользуясь моментом, они действуют по принципу: „сделайте нам отделку, проинвестируйте, и мы, может быть, придем“», — посетовал председатель экспертного совета РГУД, управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

А что в Татарстане

Как и по всей стране, в республике меньше всего пострадали маленькие торговые центры. До 20 мая в них простаивали 12% торговых площадей. Потом открылись бывшие магазины польского LPP. Их выкупил китайский консорциум, который планирует переименовать объекты. После их «перерождения» в небольших татарстанских ТЦ остаются незадействованными лишь 0,9% торговых площадей.

По мнению полномочного представителя РГУД в Татарстане Елены Стрюковой, смена вывесок не сильно повлияет на посещаемость и популярность брендов. Это относится не только к магазинам одежды, но и к «Макдоналдс», который в Татарстане пока работает под старым названием, потому что управляется франчайзи из Казахстана.

«По-моему, люди, которые посещают такие объекты в малых городах, не сильно заглядываются на то, как это называется. Они потребляют доступный продукт, одежду по доступным ценам», прокомментировала Стрюкова.

Это подтверждается и статистикой: даже закрытие восьмой части площадей не убавило поток покупателей в микрорайонные торговые объекты.

«Посещаемость составляет 97% к февралю, то есть до спецоперации, а к прошлому году она +12%. Можно говорить о том, что сохраняются позитивные тенденции в отношении того, что находится в глубоких регионах, имеет небольшую площадь и где было не так уж много международных арендаторов», — добавила полпред РГУД в РТ.

Бó‎льшие потери понесла Казань, где много современных торговых центров со множеством иностранных брендов. Например, в ТЦ «Мега» не функционирует 60% площадей. «Грустная ситуация» и в KazanMall.

«Надеюсь, открытие поляков будет первым сигналом рынку и остальные придумают, как открыться», — резюмировала Стрюкова.

Во что могут превратиться ТЦ

Чтобы завлекать покупателей, торговый центр не может долго работать без обновления. После 5-10 лет комплексу нужна реконцепция. Она может быть разной: от ребрендинга и изменения позиционирования до смены специализации.

«Реконцепция „Меги“ началась несколько лет назад. Если посмотреть их изначальный набор арендаторов, то он спустя 10 лет, за исключением „Ашана“, „Икеи“, изменился на 70%», привел пример Колокольников.

Если ТЦ безнадежно устарел и реанимировать его нет смысла, то можно переделать его во что-то другое или снести. Есть примеры, когда торговый объект превращали в логистический, производственный объект. По мнению Колокольникова, недвижимость должна быть как конструктор «Лего», чтобы ее можно было перестроить, не нарушая закон.

Функции могут поменяться как у всего торгового комплекса, так и у его части. Такое будущее может ждать кинотеатры, которые из-за отказа зарубежных кинокомпаний выдавать лицензию на фильмы вынуждены показывать российские и советские кинокартины. Посещаемость, естественно, падает.

По словам управляющей группой объектов ADG Натальи Коротаевой, девелоперы рассматривают создание на месте кинотеатров фитнес-центров, центров образования, развлечения. Не нужно бояться таких функций, как коворкинг, термы, театры, дополнил Колокольников.

Привлекательность фитнес-центров отметили и другие эксперты. По их словам, после пандемии люди стали уделять больше внимания здоровому образу жизни, питанию и экопотреблению. Вместе с тем ТЦ перестают быть местом исключительно для шоппинга. Теперь они являются еще и центром досуга.