Бесконечность не предел: куда растут цены на недвижимость и брать ли ипотеку в Казани

Есть ли что покупать

Татарстан уже много лет в топе рейтинга страны по вводу жилья. 2022 год не стал исключением — за этот период при плане в 2,8 млн квадратных метров было сдано свыше 3,09 млн квадратных метров. Планка в 3 млн кв метров преодолевается второй год подряд. В нынешнем году по словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марата Айзатуллина, планируется сдать 2,83 млн «квадратов» жилья.

Покупатель в республике тоже есть. По данным Росреестра Татарстана, в августе спрос на квартиры в регионе вырос в сравнении с тем же периодом прошлого года на 51%. В Казани динамика оказалась еще более интенсивной: было реализовано на 70% квартир больше, чем годом ранее. За этот период зарегистрировали свыше 3,6 тысячи договоров купли-продажи. Годом ранее их было 2,1 тысячи. Количество ипотечных сделок по покупке жилья по итогам 8 месяцев увеличилось к аналогичному периоду на 35% — до 38 тысяч сделок.

Подобное исследование приводит и «Авито Недвижимость». За третий квартал этого года спрос на квартиры на вторичном рынке в Казани вырос на 23% по сравнению с тем же периодом 2022-го. Предложение при этом снизились на 7%. В России в среднем спрос на вторичное жилье вырос за указанный период на 15%. Среди городов страны с наибольшим ростом спроса Казань вошла в топ-3.

По данным Татарстанстата, средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке во II квартале 2023 года составила 132 036 рублей. По отношению к аналогичному периоду она выросла на 6%.

Что ждет рынок недвижимости Казани осенью

15 сентября 2023 года Банк России принял решение поднять ключевую ставку на 100 базисных пунктов, с 12 до 13%. Это уже третье повышение за последние 2 месяца. По мнению экспертов, это должно сильно повлиять на рынок недвижимости.

Кандидат экономических наук, техноброкер Сергей Гатауллин рассказал, что после августовского всплеска активности покупателей, связанного с желанием приобрести жилье по одобренным до повышения ключевой ставки условиям, осенью начался период охлаждения.

Сентябрьское повышение ключевой ставки привело не только к удорожанию всей продуктовой линейки кредитных продуктов, но и обнажило неизбежность пересмотра условий механизма государственной компенсации финансовым организациям недополученной от льготной ипотеки выгоды.

«С учетом сложившейся многолетней практики управляемой девальвации рубля стоимость квадратного метра недвижимости в нашей стране может увеличиваться бесконечно, но при актуальных условиях получения заемных средств экономическая эффективность приобретения не только личного жилья, но и инвестиционного, снижается критически», — считает Гатауллин.

По его словам, рынок недвижимости находится, с одной стороны, под давлением снижения платежеспособного спроса, с другой стороны — производственные издержки девелоперов постоянно увеличиваются. Поэтому участникам рынка и регуляторам придется искать компромиссную позицию, которая в той или иной мере всех устроит и не позволит обвалить рынок недвижимости.

«Вполне вероятно, что на некоторое время цены на жилье останутся неизменными, а затем двинутся дальше вверх вслед за наблюдаемой инфляцией», — говорит эксперт.

О росте цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит и управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова. По ее словам, с 1 октября многие застройщики уже подняли цены на квартиры.

«Покупательский ажиотаж, который наблюдался в августе — сентябре, когда покупатели, ожидавшие роста ипотечных ставок после повышения ключевой ставки ЦБ, брали все подряд, уже практически не ощущается. Из-за повышения ключевой ставки спрос был опережающим и сейчас на рынке будет не хватать таких покупателей», — считает Юсупова.

Брать ипотеку или ждать «стабильности»

Директор Агентства недвижимости «Ained-сity» Петр Степин на вопрос корреспондента Inkazan о том, стоит ли сейчас брать ипотеку, ответил, что мало кто сегодня может спрогнозировать, что будет на следующем заседании Центробанка и в какую сторону пойдет ставка рефинансирования, от которой напрямую зависят и все процентные банковские продукты.

На данный момент средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке составляет 14,5% годовых, что является наивысшей ставкой начиная с 2010 года, если не считать краткосрочное шоковое повышение в марте 2022 года, когда ипотечная ставка составляла около 22% годовых.

Эксперт отметил, что одним из «народных» показателей, который помогает определить выгодность ипотеки, — это сравнение ежемесячного платежа по ипотеке с ежемесячной арендной платой за аналогичное жилье. В прошлом году при ставке 8% годовых эти платежи были сопоставимы, что позволяло купить квартиру и сдавать ее в аренду для покрытия расходов.

Сейчас же «однушка» в спальном районе Казани обойдется в среднем в 5,2 млн рублей, средний ежемесячный платеж — 49,3 тысячи рублей. Если смотреть на аренду квартир, то ежемесячная плата на этих же сайтах составляет от 25 000 до 30 000 рублей.

«У нас получается разница в два раза, при этом еще заморожен ваш первоначальный взнос в 1 000 000 рублей. Выводы делаем сами…», — сказал эксперт.

Что касается рынка новостроек, то здесь Степин отметил, что в России продолжают действовать несколько программ с государственным финансированием, такие как «Господдержка 2020, Семейная ипотека, IT ипотека». Кроме того, застройщики зачастую сами субсидируют процентную ставку для более выгодных и посильных платежей. Но под все эти критерии подходит далеко не каждый.

Исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак рассказал, что на ипотечном рынке уже наблюдается формирование заградительных барьеров в виде повышения первоначального взноса по льготной ипотеке: теперь он составляет не 15%, а целых 20% от стоимости квартиры. В последнее время, по его словам, на рынке наблюдался довольно лихорадочный спрос на жилье.

«Люди буквально сметали любые представленные предложения на рынке», — рассказал спикер.

Однако Баджурак считает, что если новая квартира «не горит», то можно затаиться и переждать «перегрев» ипотечного рынка.

«Но, стоит отметить, статистика показывает, что недвижимость в стране, в том числе и в Казани, последние десять лет только дорожает», — сказал он.

Но есть и менее критичные мнения. Специалист агентства SAMPLE Мария Румянцева считает, что вопрос «Стоит ли брать ипотеку сейчас или попозже?» коррелируется с размышлениями на тему «Когда лучше купить квартиру — сейчас или стоит подождать годик-другой, а вдруг жилье подешевеет?»

«Обычно мы рекомендуем не откладывать комфортную жизнь в новой квартире „на потом“, ведь светлое будущее с дешевым жильем может и не наступить. А эксперты вам точно скажут, что квартиры дешеветь не будут. На рынке недвижимости бывают сезонные колебания цен не более 10%, но стоимость квадратного метра всегда отыгрывает обратно свое снижение. И поэтому недвижимость долгие годы остается надежным активом для сохранения средств или инструментом для получения дополнительного дохода», — говорит спикер.

Спикер отметила, что периодически клиенты забывают про возможность рефинансирования взятого кредита, хотя такие варианты могут быть при снижении ставки Центробанка.

Очевидно, что готовых рискнуть отправиться в ипотечное путешествие на 20-30 лет с новыми ипотечными условиями будет меньше. Но, как показывает практика, долго ждать «стабильности» многие не готовы, поэтому после небольшого спада на спрос в республике ожидается новый ипотечный бум, но уже с новыми ценами.