«Хитрые формулы»: как исполком Казани изымает участки местных жителей
Двухэтажный блочный дом №84 по улице Хади Такташа построили в 1948 году. В настоящее время здесь проживает семья из шести человек, в том числе два пенсионера. Все они числятся собственниками 11-ти соток земли и жилой постройки площадью почти 228 квадратов.
В июле 2023 года по соседству с частным домом — на территории вдоль берега Нижний Кабан — началось строительство нового театра Камала. Жилое здание буквально окружили заборы, башенные краны и постоянный шум от работ.
В августе жильцы получили постановление об изъятии участка. Здесь, согласно документам, собираются возводить очистные сооружения. Для подписания соглашения о сносе собственникам дали 90 дней — до конца ноября.
В разговоре с Inkazan владельцы участка признались, что хотят договориться о компенсации с казанским исполкомом «мирно». Однако после оценки стоимости земли администрация предложила собственникам сумму минимум в пять раз меньше рыночной, сообщили казанцы.
«Говорят, идите, берите ипотеку. На улицу выкидывают: мы же пенсионеры, какая нам ипотека», — заявил в разговоре с редакцией один из собственников дома.
В настоящее время семья наняла сторонних специалистов, которые проверяют отчет об оценке стоимости участка на правильность. Только после этого владельцы «будут решать, что делать».
«Ни я, ни другие собственники не можем остаться без жилья. Это единственное жилье у нас», — заключила одна из владелец дома.
Сколько стоит земля в центре Казани?
Собственник недвижимости в районе озера Нижний Кабан в разговоре с редакцией сообщил, что рыночная стоимость сотки в этом районе может доходить до 10 млн рублей. При этом при быстрой продаже цена за 100 квадратных метров земли будет колебаться в пределах от 3,5 до 5 млн рублей.
То есть рыночная стоимость изымаемого дома по Хади Такташа — от 38 до 110 млн рублей.
На сервисе «Циан» можно удостовериться ситуацией на рынке: коммерческая земля площадью 4,5 соток по улице Татарстана продается за 15 млн рублей, или 3,3 млн рублей за 100 квадратов. «Объявление не так давно вывесил. Спрос есть, единственное, я понимаю, что не каждый может освоить участок», — отметил в разговоре с Inkazan владелец выставленного на продажу объекта Рустам.
По его словам, наиболее легкие сделки по продажи земли в центре Казани происходят с участками, которые не относятся к исторической части города. Новый собственник избегает дополнительных сложностей, например, комиссии при главе Татарстана. «Долгий процесс. Людям, не вхожим в определенные кабинеты, будет сложно», — заметил собеседник.
В настоящее время в сердце столицы Татарстана невозможно найти землю дешевле 3 млн рублей за сотку, уверен казанец.
«Стоимость моей сотки и сотки участка на первой линии около Кабана не совместимы, могут в разы отличаться. Там, несомненно, дороже. Меньше 50 миллионов я бы точно не выставлял — это сто процентов», — заявил он.
Он заметил, что даже на улице Шуртыгина в Советской районе Казани участок со старым домом под снос продают за более 30 млн рублей. И это за 5 соток земли.
«Очень жалко людей. Не знаю, как противостоять этому механизму. Ценник меньше пяти миллионов точно не должен быть», — сказал Рустам, добавив, что если бы ранее домом на Хади Такташа заинтересовался «какой-нибудь инвестор», то собственники бы точно остались в «плюсе» от сделки.
Как оспорить стоимость?
Экс-глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев в разговоре с редакцией сообщил, что чаще всего изъятие земли происходит на основании генплана. Например, генплана строительства магистрали или метро. В таком случае город самостоятельно проводит оценку стоимости объекта и предлагает собственнику выкуп.
По словам адвоката коллегии «Поликарпов и Партнеры» Николая Гулина, обычно администрация города заказывает экспертизу в сторонних организациях, с которой у ведомства есть договор.
«Но я вам скажу, что, как показывает практика, суммы очень маленькие и не хватают гражданину действительно компенсировать стоимость того имущества, которое у него изымают», — отметил он в разговоре с Inkazan.
Савельев, в свою очередь, подчеркнул, что кадастровую стоимость владельцам участка не предлагают — речь всегда лишь про рыночную, хотя и с большим «но».
«Вопрос в том, что у нас, к сожалению, иногда бывают случаи, когда исполком почему-то считает по своим каким-то хитрым формулам, и она получается значительно ниже реальной», — сказал эксперт.
Если собственник не согласен с ценой, он должен просто проигнорировать присланные ему документы, сообщил Гулин. Администрация в таком случае обратится в суд за изъятием дома, а на самом заседании владелец участка должен попросить назначить судебную экспертизу.
«Было очень много экспертиз с неправильно подобранными объектами-аналогами. Стоит дом в каком-то хорошем районе, город, бывает, берет какой-то менее дорогостоящий объект недвижимости и сравнивает с ним — используется сравнительный подход», — объяснил адвокат.
Если стоимость дома покажется собственнику низкой и после судебной экспертизы, он может оспорить это в Верховном суде Татарстана и Шестом кассационном суде общей юрисдикции в Самаре. В конечном счете — в Верховном суде России.
«Никогда еще в моей практике администрация, государство в целом, не предлагала адекватную цену», — заключил Гулин.
Могут ли жильцов выселить принудительно?
«Конечно, если суд примет решение об изъятии под государственные нужды. Помните, когда расширяли улицу Достоевского, очень долго стоял деревянный дом прямо на проезжей части правого ряда? Они долгое судились, в итоге все равно снесли», — заявил адвокат Владимир Гусев.
По его словам, неважно, забрал ли собственник компенсацию или нет: если исполком апеллирует решением суда, владелец дома обязан покинуть его. Ту же информацию Inkazan подтвердил адвокат Руслан Нагиев.
По мнению адвоката Гулина, противодействовать изъятию участка, к сожалению, не получается. «Я, как адвокат, советую защищать свои права и принимать участие в судах», — заявил собеседник.
В Казани нередки случаи, когда победителем в разбирательствах при изъятии участка оставался собственник. Стоит вспомнить историю аварийного Мергасовского дома, жителей которого расселяли в 2018 году. Тогда за «трешку» город предлагал жильцам 2,5 млн рублей или аналогичную площадь в «Салават Купере». Понимая неравноценность обмена, казанцы обратились в органы.
«В судебном порядке произвели новую оценочную экспертизу, которая показала, что стоимость квартиры 9 миллионов. По факту суд мы проиграли: исполком изъял у нас квартиру с выплатой компенсации. Но компенсация соответствовала рыночной цене. Люди купили новую квартиру», — заявил экс-глава Гильдии риэлтором Савельев.