«Рынок в состоянии хаоса»: почему в России не любят риелторов
Когда появились первые риелторы
Истоки профессии риелтора восходят к Древней Греции, где впервые возникла концепция частной собственности на землю. Греки устанавливали на участках специальные таблички с надписью «ипотека», которые говорили о том, что земля находится в залоге и у нее есть собственник.
Такие таблички можно считать первой официальной регистрацией прав на недвижимость. С появлением частной собственности возникла необходимость в людях, которые могли бы находить покупателей и помогать с продажей земли — так зародилась профессия риелтора.
На Руси, в отличие от Греции, земля не могла принадлежать кому-то одному — она являлась собственностью целого рода или общины. Отсутствие документов на землю делало невозможным осуществление сделок с ней.
Термин «недвижимое имущество» появился лишь в эпоху правления Петра I, а при Екатерине II в массовое обращение вошло понятие «собственность». Однако первые риелторские конторы появились у нас только в конце XIX века, когда в городах начало активно расти население.
В СССР рынок недвижимости претерпел изменения. Риелторскими услугами могло заниматься только государство, а именно «Бюро по обмену жилой площади». Высокая потребность граждан в помощи в вопросах жилья привела к развитию черного рынка риелторских услуг. Нелегальные маклеры оказывали услуги по обмену и продаже квартир, несмотря на то, что это было уголовно наказуемо.
С переходом к рыночной экономике государство признало существование частной собственности. Люди начали активно приватизировать, продавать и приобретать квартиры, а профессия риелтора приобрела законный статус, но требовала наличия лицензии и осуществления деятельности только в рамках организаций.
Почему риелторов не любят
В 2002 году в России отменили обязательное лицензирование риелторов. Рынок недвижимости стал неконтролируемым. Чтобы заниматься продажей жилья, достаточно зарегистрироваться как самозанятый, индивидуальный предприниматель или открыть фирму, но многие риелторы работают и без регистрации.
В стране нет узкоспециализированных программ среднего профессионального и высшего образования, на которых готовят риелторов. Если человек загорелся желанием заниматься недвижимостью или ему нужна подработка, он проходит короткую стажировку. Все это сказывается на качестве предоставляемых услуг и, как результат, на отношении россиян ко всем риелторам.
Так, например, житель Казани Марат обращался за помощью в поиске квартиры к трем разным агентам. В результате жилье молодой человек нашел и приобрел самостоятельно — специалисты по недвижимости, по его словам, не смогли предоставить должную квалифицированную помощь и пренебрегали профессиональной этикой, скрывая важную информацию.
«Мы ездили смотреть квартиру в Осиново. На словах ее площадь была почти 45 квадратов, а по факту, по кадастровым документам, оказалось порядка 32 квадратов. В квартире не было нормально устроено отопление, не было горячей воды. Все это риелтор замалчивал. Скрыл также, что рядом будут строить мусороперерабатывающий завод», — рассказывает он Inkazan.
С другим риелтором Марат отправился смотреть квартиру в Царево. Посредник сообщил, что жилье продается за 3,6 млн рублей, однако позднее, когда молодой человек пообщался с собственником лично, выяснилось, что цена квартиры намного ниже. Таким нехитрым путем риелтор мог существенно увеличить свой чек.
Кроме того, он отметил, что даже до СВО и ковида цены на услуги риелторов «кусались». Об этом заявляла и казанская блогерша Алиса Сказка. По словам девушки, ее семья снимала квартиру через риэлтора, которому нужно было заплатить комиссию в 100% от месячной аренды.
«Некоторые риелторы — как перекупы, которые подкрашивают убитые машины и перепродают. В итоге мы квартиру сами купили, через объявление. Оказалось, намного проще общаться напрямую с продавцом, без какого-то посредника», — заключил Марат.
Казанцам риелторы также запоминались неприятными высказываниями. Так, например, один из агентов недвижимости разделил жителей разных районов города на классы: элита, богатые, мажоры, пролетариат, рабочий класс, бедные, ад и жесть.
Нужны ли риелторы
В последнее время распространено мнение, что риелторы становятся все менее необходимыми участниками процесса купли-продажи недвижимости. Многие уверены, что актуальную информацию об объектах можно найти самому, не тратясь на риелтора, чьи услуги обычно стоят около 3% от суммы сделки — это десятки, а иногда и сотни тысяч рублей.
Действительно ли это так, спросили у руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой. Эксперт считает, что решение обращаться к риелтору или нет, зависит от конкретной цели. Если речь идет о чистой сделке купли-продажи, то закрыть ее можно самостоятельно, поскольку услуги по договору, по расчету может предоставить ряд банков. В этом случае продавец сам занимается определением стоимости квартиры, размещает ее на площадках, показывает потенциальным покупателям и собирает документы.
Если же дело касается, например, альтернативной сделки, налоговой консультации, сбора документов, связанных с несовершеннолетними, выделением долей, то, по словам эксперта, риелтор необходим. В таких случаях нужен специалист широкого профиля, который обладает знаниями в области права, налогового законодательства и рекламы, тот, у которого за спиной много кейсов по решению тех или иных проблем.
«Если это действительно хороший специалист, то озвученную им стоимость он с лихвой отрабатывает. Это не должен быть навязанный сервис. Я против, когда риелторы насильно предлагают свои услуги, преследуют звонками и хитрят. Особенно те, которые только вчера занимались чем-то другим, а сегодня переключились на недвижимость. Хороший риелтор не будет вас умолять продать через него квартиру, потому что он и так востребованный», — говорит Гизатова.
«Не просто финансовая транзакция»: смогут ли электронные сервисы заменить риелторов
По словам эксперта по жилой недвижимости Марии Кудреватых, ключевыми преимуществами работы с риелтором являются безопасность, экономия времени, комфорт и сервисный пакет услуг.
Это включает в себя индивидуальный подход, понимание потребностей и желаний клиента, знание рынка, а также готовность ответить на все возникающие вопросы. В отличие от автоматизированных систем, риелтор может предложить поддержку и советы, основанные на личном опыте, вести переговоры с контрагентами, собственниками, банками и другими организациями, например, органами опеки или судебными приставами.
«Рынок недвижимости динамичен и постоянно меняется. Риелторы следят за тенденциями и знают, какие районы становятся популярными, теряют свою привлекательность, являются более безопасными или находятся в шаговой доступности от инфраструктуры», — отмечает Кудреватых.
Для тех, кто переезжает в новый город, риелтор становится не просто посредником, а настоящим проводником по незнакомым местам, считает эксперт. Он знает тонкости районов, строительные нюансы и помогает клиенту избежать ошибок, которые могут стоить времени и денег. Кроме того, риелтор помогает в организации просмотра недвижимости — заранее готовит список объектов, которые соответствуют критериям заказчика, и обеспечивает комфортное время для их просмотра.
«Риелторские услуги — это не просто финансовая транзакция, а целый комплекс услуг. Хотя электронные сервисы могут быть полезными вспомогательными инструментами, они не способны заменить человеческий фактор, который играет ключевую роль в сфере недвижимости», — говорит эксперт.
Тем не менее, сходятся во мнении эксперты, деятельность риелторов необходимо регулировать. По словам Кудреватых, отсутствие четких правил и стандартов порождает проблемы как для покупателей и продавцов, так и для самих агентов.
«Без этих мер рынок будет продолжать находиться в состоянии хаоса. Создание четких правил и стандартов работы риелторов позволит повысить качество услуг, уровень ответственности и защитит клиентов», — заключил эксперт.