Пенсионер сдает жилье: как защититься от горе-арендаторов и платить налог по минимуму

Заверять — не заверять?

Многие пенсионеры перед сдачей квартиры решают для себя дилемму. Оформлять ли официальный договор с арендаторами и платить налоги с арендной платы как с дополнительного вида дохода или же скрыть этот факт от государства и не осуществлять ежемесячных отчислений в казну.

Что советуют юристы?

Юристы категорично развеивают все сомнения пожилых граждан: договор аренды необходим, так как является гарантом безопасности от недобросовестных арендаторов.

Кстати, договор договору рознь. Сегодня 90% арендодателей предпочитают сдавать жилье по серой схеме — заключают между собой (физлицами) договор найма, в котором прописывают основные условия, скрепляют его подписями — и на этом все. По сути, нотариального заверения такой договор не требует, но и спрос с него — случись между сторонами спор — тоже минимальный.

«Если квартиранты окажутся проблемными: испортят вещи, мебель, не заплатят, — по такому договору их все равно не получится привлечь к ответственности, он как бы не работает. А вот вероятность претензий от налоговой очень высока», — рассказал адвокат Валерий Чесных в интервью «Парламентской газете».

Какие предусмотрены санкции?

В случае если в налоговой инспекции узнают о доходе пенсионера от сдачи в аренду собственной недвижимости, его ожидает штраф (в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки), ну и, собственно, взыскание самого налога.

Что следует предпринять?

Если велико желание обезопасить себя от таких сюрпризов, необходимо заключать договор официально, с нотариальным заверением. Именно он станет гарантией для пожилого человека: без него не получить компенсацию за вред, причиненный имуществу, а также сложно будет доказать свою правоту, если арендатор перестанет платить.

Как платить меньше?

Факт официально зарегистрированного договора аренды влечет за собой необходимость подачи налоговой декларации 3-НДФЛ и уплаты налога с этого вида дохода. Как физлицо, пенсионер обязан заплатить в казну 13%. Конечно, для кого-то эта сумма весьма существенна, особенно если плата за квартиру чисто символическая. В этом случае есть несколько вариантов, как платить меньше.

Самозанятость

Да, можно официально сдавать квартиру и платить меньше обычного, используя для этого абсолютно легальные способы. Один из самых популярных — оформление статуса самозанятого гражданина.

Для тех, кто не знает, что это такое, коротко поясним: в 2019 году в России был введен специальный налоговый режим для граждан, работающих на себя. Как правило, они трудятся в сфере услуг: няни, репетиторы, швеи, визажисты, копирайтеры, переводчики, экскурсоводы — список профессий очень обширен. Все они вправе платить налог на профессиональную деятельность (НПД) в размере 4% и 6%. К ним могут примкнуть и пенсионеры, сдающие собственное жилье.

Получив статус самозанятого, пенсионер может платить НПД от получаемой арендной платы: 4% при сдаче жилья физическим лицам или 6% при сдаче ИП или ООО.

Индивидуальное предпринимательство

Пенсионер также может получить статус ИП и выбрать для себя удобный режим налогообложения (такой вариант хорош при сдаче в наем нескольких объектов недвижимости):

• патент — в этом случае платить придется 6% от дохода и обязательные страховые взносы;
• автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН) — при ней налог составит 8% от полученного дохода.

ВАЖНО ПОМНИТЬ!

В случае с ИП пенсионер будет считаться работающим гражданином и обязан выплачивать пенсионные взносы, при этом он сможет лишиться каких-то социальных льгот и привилегий, адресованных неработающим пенсионерам. А выбирая самозанятость, пенсионер не превращается в работающего гражданина, соответственно, надбавки сохраняются.

Льгот станет меньше

Есть еще один нюанс, о котором нужно предупредить пенсионеров, планирующих сдавать квартиру. Появление дополнительного дохода в виде ежемесячной арендной платы влечет за собой уменьшение определенных выплат и льгот, которые зависят от среднего дохода на душу населения. Особенно это касается региональных выплат на детей, малоимущим и малообеспеченным семьям, компенсации за услуги ЖКХ и капремонт.