Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

В январе прошлого года ВЦИОМ провел опрос, результаты которого показали, что название управляющей компании своего дома знает чуть больше половины жителей — 52%. Еще 16% не имеют понятия, в каком статусе находится их УК: в частном или государственном. Не имеют никаких данных и представлений о своем УК 28% респондентов.

По мнению экспертов, причина заключается в том, что в период формирования Жилищного кодекса РФ, УК, созданные на базе старых ЖЭКов, самостоятельно закрепили за собой право управлять домами, не предупредив об этом жителей.

Если дом плохо обслуживается, в нем не проводится капитальный ремонт, и жильцы не понимают, за что платят деньги, они могут менять УК, но смена управляющей компании потребует определенных сил.

Способы управления многоквартирным жилым домом

В России существуют 3 способа управления многоквартирным домом:

Прямое управление

Возможно, не в каждом многоквартирном доме, а лишь в тех, где число квартир меньше 30. При таком способе есть собственники и есть управляющий, он самостоятельно отвечают за свое жилье.

ТСЖ

Раз в полгода жители дома на коллективном собрании выбирают председателя правления, который занимается основной организацией всех процессов и несет за это ответственность.

УК

Наиболее популярный способ. Наемная компания обслуживает многоквартирный дом, а собственники ей за это платят. Если выполнение работ не устраивает нанимателей, то они решают, как сменить управляющую компанию, и какую форму управления выбрать.

Основания для смены УК

Чаще всего вопросом, как поменять управляющую компанию, жильцы задаются в крайних случаях. Согласно российскому законодательству, если управляющая компания не реагирует на замечания и пожелания жильцов, то они как собственники жилья могут уйти от такого исполнителя. Причем делать это можно столько раз, сколько необходимо для поиска «идеальной» УК.

Так как жильцы дома заключают с управляющей компанией договор, то поводом для его расторжения может служить невыполнение компанией одного из пунктов. Также смена возможна, если УК скрывает сведения о своей работе, в том числе и финансовые.

Чаще всего причиной для смены УК являются:

1. Оплата: стоимость работ постоянно растет, но их качество остается прежним
2. Недобросовестная работа: если жильцы исправно платят по счетам, а коммунальные услуги не исполняются в полной мере, то есть вероятность мошенничества
3. Игнорирование жалоб и замечаний: сотрудники управляющей компании должны обращать внимание на все замечания жильцов и отвечать на них
4. Нет действующей лицензии: без нее необходимо сразу прекратить сотрудничество

Собрание жильцов

Смена управляющей компании возможна только при коллективном решении. Для этого жильцам необходимо провести собрание.

Подготовка к собранию

Если смена управляющей компании в многоквартирном доме все же неизбежна, то перед тем как проводить собрание, жильцам рекомендуется внимательно ознакомиться с договором старой УК, что позволит избежать многих ошибок. Организаторам собрания необходимо подготовить его повестку, в которой решается вопрос о форме голосования. Оно может пройти в одном из помещений дома, в электронном формате или при помощи заполнения специальных бланков у себя дома. О проведении подобного мероприятия всем жильцам дома необходимо сообщить за 10 дней до него.

Также в повестке указывается новый способ управления домом или сразу указывается новая выбранная компания, на которую будут возложены обязанности ЖКХ. Кроме того, заранее утверждается договор между собственниками и УК и размер оплаты.

Проводим общее собрание в МКД

Если собрание в многоквартирном доме проводилось при помощи анкет и бланков, то все жильцы должны быть равны в своих правах и иметь возможность высказать свое мнение. Заполненные документы передаются организатору. На них обязательно должна стоять дата и подпись жильца. Также голосование можно проводить на сайте государственной информационной системы ЖКХ.

Если собрание МКД проводится в очной форме, то перед его началом коллективно принимается повестка. Все собственники жилья имеют право высказать свое мнение и предпочтения. Секретарь собрания обязан вести протокол и фиксировать решения по каждому вопросу.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Общее решение собрания принимается большинством голосов. При очно-заочной форме результаты суммируются в одном протоколе, который является официальным документом, хотя единой утвержденной формы для него нет. В нем должна быть указана дата, место и время проведения собрания, а также число участников и количество голосов по всем пунктам.

После подсчета результатов организатор собрания должен предоставить этот документ в свою управляющую компанию в течение 10 дней после сбора.

Расторжение договора со старой УК

Для расторжения договора с управляющей компанией может быть ряд поводов. Среди них:

• Смена управляющей компании
• Истечение срока действия контракта
• Недобросовестная работа УК
• Общее решение собственников и представителей УК
• Нарушения, найденные госжилинспекцией

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Выбирать новую управляющую компанию следует всем домом, чтобы пожелания каждого из жильцов были учтены. Удобнее всего обсудить этот вопрос на встрече жильцов, где будет решен вопрос, куда перейти.

Ищем альтернативу

При выборе эксперты рекомендуют смотреть на то, как давно была создана управляющая компания, сколько домов она обслуживает. Также жильцам необходимо узнать список услуг, оказываемых УК, и их стоимость или поинтересоваться идеями компании, которые смогли бы улучшить ваш дом. Отзывы о компании можно почитать в интернете, а в Татарстане на сайте «Народный контроль». Также до сих пор действенным способом узнать информацию остается «сарафанное радио» и слухи.

Что должно быть в договоре управления

Перед тем как заключить договор управления с новой компанией, эксперты рекомендуют показать его юристу. Если у жильцов есть пара альтернативных вариантов, то специалист поможет выбрать наиболее выгодные условия. Одним из важнейших пунктов договора является ответственность. В документе должно быть прописано, какие функции будет выполнять новая УК, и что ей грозит за невыполнение. Все материальные стороны вопроса также прописываются там.

Заключаем договор с новой УК

Состоятельность нового договора подтверждается на общем собрании. За него должны проголосовать половина жителей, живущих в этом многоквартирном доме. После того, как все острые вопросы оговорены, и стороны достигают соглашения, официально заключается договор на управление. Далее новый распорядитель подает документы в реестр лицензий, после чего вступает в должность.

Передача документации от старой новой УК

После того, как жильцы выбрали новую управляющую компанию и заключили с ней договор, старая УК обязана передать новой необходимую документацию, включая технические характеристики дома.

Жильцам необходимо уведомить старую УК о переходе в новую не позднее, чем за 5 дней до подписания договора, после этого УК в течение 3 дней должна передать своему преемнику все документы, ключи от помещений, общедомовое оборудование. Если у старых управленцев нет документов, то они обязаны восстановить их и передать новой УК. На это есть 3 месяца.

Во время смены управляющей компании в многоквартирном доме передача документов и имущества фиксируется актами. Если старя УК затягивает время или отказывается выполнять обязательства, то новая структура может обратиться в государственную жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Если остались долги перед старой УК

Заключая договор с управляющей компанией, собственники гарантируют своевременную оплату ее услуг, но иногда жильцы некоторых квартир перестают платить по счетам. Проблема строится на том, что УК заключает договор с организациями, которые поставляют тепло, свет и воду. Ресурсоснабжающие организации (РСО) не могут требовать с жильцов возвращения долгов, поэтому этим занимаются УК.

Если управляющая компания поменялась, то долги жильцов не имеют отношения к новой компании, но РСО может отказать поставлять в этот дом ресурсы из-за долга. В случае перехода с задолженностью, собственники могут начать получать квитанции сразу от двух УК. Если старой управляющей компании не удается добиться возврата долга, то она вправе подать на вас в суд.