Ипотека, низкие ставки, кризис: почему доходы падают, а квартиры в Казани дорожают

Почти как в Москве

В Казани с октября 2014 года по октябрь 2019 года стоимость 1 квадратного метра вторичного жилья увеличилась на 24%. Тогда по росту цен столица Татарстана оказалась на шестом месте рейтинга из 74 крупных городов России. По по итогам 2019 года недвижимость в новых жилых домах подорожала еще на 8,6%. А в рейтинге по росту стоимости жилья на вторичном рынке республика заняла второе место.

2020 год был тяжелым: падение цен на нефть, падение доходов, коронавирус — казалось бы цены должны замереть. Но в сентябре стало известно, что в столице Татарстана стоимость квартир в новых домах за год выросла на 6%.

В 2020 году Казань вошла в тройку российских городов, где средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке превысила отметку в 100 тысяч рублей. Впереди только Москва и Санкт-Петербург. Стоимость «квадрата» в Казани сегодня составляет 106,5 тысяч рублей — это на 21% выше, чем год назад — 88,3 тысячи.

Прирост — один из самых значительных среди крупнейших городов. Для сравнения — «квадрат» в Санкт-Петербурге вырос за год на 25%, в Москве — на 15%. На вторичном рынке Казани средняя стоимость ниже — на уровне 89,5 тысяч рублей — это на 11,3% выше, чем год назад — 80,4 тысячи рублей.

Но это не предел. Эксперты убеждены, что до конца года стоимость может повыситься на 12,7%. О предполагаемом росте говорил и президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. «Сейчас на рынке наблюдается достаточно хороший спрос. Думаю, до конца года рост составит еще около 10%», — заявлял он. Сейчас на квартиру в Татарстане придется копить как минимум 8,4 года.

Ипотека, кризис и другие причины

«Рост цен на фоне падения доходов населения — это общероссийская тенденция, применимая не только к Казани. Ипотека под 6,5% стимулировала спрос, и это позволило нарастить цены застройщикам, несмотря на непростую экономическую обстановку. В 2020 году девелоперы получили хорошую выручку, которая с большой вероятностью позволит им продержаться и при снижении спроса», — заявила Inkazan главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

По ее словам, повышенный спрос был вызван не только стремлением решить жилищный вопрос, но и двумя волнами девальвации рубля — в марте и в ноябре 2020 года. Россияне вкладывают средства в квадратные метры как в надежный актив, показывающий стабильный рост. Также, по мнению эксперта, большую роль играет то, что Казань — город с высокой долей приезжих как из Татарстана, так и соседних регионов. Аренда даже однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 18,5 тысячи рублей в месяц, поэтому многие предпочитают брать ипотеку, чтобы платить за собственное жилье.

Несмотря на это, по мнению Кирюхиной, предпосылок для формирования «ипотечного пузыря» на рынке недвижимости пока нет. Все дело в низкой обеспеченности населения жильем. Так, в Татарстане объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 ноября 2020 года составил 256,7 млрд рублей. Для сравнения — на 1 ноября 2019 года задолженность составляла 205,4 млрд. То есть за прошедший год показатель вырос на четверть.

При этом доля просроченной задолженности от общего объема по Татарстану равна 0,6%, год назад значение было 0,7%. То есть «плохая задолженность» составляет менее 1% от всего объема, что говорит о высоком качестве кредитов и дисциплинированности заемщиков.

На днях вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что рост цен на новостройки в России обусловлен целым комплексом факторов, а не только запуском программы льготной ипотеки. Среди них он назвал переход на эскроу-счета, ослабление курса рубля и проблему с трудовыми мигрантами.

По мнению руководителя направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, свою роль сыграла льготная ипотека, снижение ставок, расширение программы материнского капитала, а также некоторые последствия пандемии, приведшие к девальвации рубля и снижению депозитных ставок.

«В данном контексте приобретение недвижимости рассматривается как своевременная и выгодная инвестиция, которая позволяет сохранить накопленные сбережения», — считает он.

Эксперт убежден, что в первом полугодии 2021 года отрасль ожидает некоторое замедление роста цен на новостройки — в пределах 7%. При этом повышение цен на вторичном рынке будет находиться на уровне инфляции. Во втором полугодии следующего года динамика цен будет зависеть от внешних факторов. Но снижения цен ждать не стоит.

“Разговоры о формировании ипотечного пузыря на рынке недвижимости в России мы считаем пока несколько преувеличенными. Льготная программа по ипотеке — это мера поддержки населения, которая практически не влияет на возможность расплатиться с кредитами в дальнейшем. При этом сокращение размера первоначального взноса зачастую является основным критерием при принятии решения о покупке», — заявил он Inkazan.

Руководитель информационно-аналитического центра «Альпари» Александр Разуваев также связал рост цен на жилье со снижением ключевой ставки до 4,25%. По его мнению, именно поэтому люди стали массово забирать деньги из банков и искать альтернативные направления инвестиций, среди них — покупка недвижимости.

«Эффект от роста цен съел выгоду от снижения ставки. Конечно, в итоге вырастет процент людей, который не сможет обслуживать ипотеку. Но ипотечного кризиса у нас не будет. У нас не США в 2007 году. В будущем году ожидается выход мировой экономики из рецессии и рост стоимости всех активов без исключения, в том числе недвижимости. В 2022 году Банк России начнет повышать ключевую ставку, а значит, стоимость ипотеки пойдет вверх. Ипотеку лучше брать сейчас», — заявил эксперт.