Казанский экорайон: уникальная территория в ожидании крупного девелопера

Экорайон появится на землях между Волгой и экопарком «Лебяжье». Участок, площадью 759,9 гектаров, министерство обороны России передало фонду поддержки вкладчиков и дольщиков в прошлом году. До 2010 года здесь располагалась воинская часть и артиллерийский склад.

По словам историка Игоря Бурсина, в течение почти 200 лет территория была закрытой от горожан. Для безопасности хранения боеприпасов постройки находились в отдалении. Их соединяли небольшие дорожки – асфальт здесь появился только 20 лет назад – и рельсы, по которым курсировали вагонетки.

Почва здесь преимущественно песчаная. На ней растут невысокие сосны. Бурсин пояснил, что военные контролировали высоту деревьев в целях безопасности, обрезая их или высаживая новые. Здесь нет древних лесов и зданий, которые могли бы предоставлять историческую ценность.

По территории проходит древняя бутовая дорога, построенная во времена правления Екатерины II. Ее выкладывали солдаты из привезенного с Сорочьих гор камня. Позже часть ее перевезли в Свияжск, а часть военные закатали в асфальт.

С 2010 года земля пустовала. По словам замглавы РФП Арслана Шигапова, жители находящегося неподалеку частного сектора и мародеры разграбили оставленное минобороны РФ имущество. Вывезли рельсы, проходящие по территории, часть зданий разобрали на кирпичи.

В постройках собирались подростки и бомжи. Периодически здания горели. Шигапов заявил, что и сейчас на территории появляются маргинальные личности. После того, как земля перешла к РФП, фонд нанял охрану. Оставшиеся здания начали демонтировать, поскольку могли обрушиться. Сейчас эта работа заморожена, так как фонду потребовалось направить больше средств на выплаты вкладчикам.

Как сообщил Inkazan глава совета РФП Айрат Нурутдинов, фонд не возобновит демонтаж до получения концепции экорайона от победителя открытого международного конкурса и определения девелопера. Возможно, застройщик снесет оставшиеся постройки за свой счет.

На принадлежащей РФП территории остались жилые дома располагавшегося здесь 32-го военного городка. Это двухэтажные многоквартирные здания и частный сектор. Часть построек не состоят на балансе, фактически являясь самостроем. По словам Шигапова, в них проживают около 400 человек. Вопрос об их расселении решается администрацией Кировского района.

«Мы хотим, чтобы территорию рассматривали комплексно, 32-й городок являлся частью территории. Хотя они на отшибе немножко сидят. Там предполагается определенная застройка. Он уйдет у нас, скорее всего, первым паровозом», - заявила журналистам главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева.

Она добавила, что при застройке территории постараются сохранить те здания, которые находятся в хорошем состоянии. Архитекторы попробуют «вписать их в новую застройку».

Согласно техзаданию для участников конкурса, 75% построек будет малоэтажным частным сектором. Остальные 25%, как ранее говорил премьер-министр РТ Алексей Песошин, будут переведены в зону Ж5, где разрешено строительство не выше 20 метров.

По словам Нурутдинова, такое решение было принято для минимизации воздействия на экологию и сохранения значительной части зеленого массива. Кроме того, малоэтажную застройку будет легче продать, чтобы получить деньги для выплат дольщикам и вкладчикам. В то же время срок окупаемости высотных построек значительно выше.

Еще одним условием стало отсутствие плотной застройки. Это позволит регулировать численность населения района. Ранее сообщалось, что здесь будет проживать 20-25 тысяч жителей. Прокофьева сообщила, что большее число жителей может вызвать проблемы с транспортной доступностью и рабочими местами.

В то же время, по ее словам, разработчики техзадания рассчитывали приблизительно на 15 тысяч населения. Нурутдинов заявил, что сейчас речь идет о большем количестве жителей. Главный архитектор тут же добавила, что в генплане закладываются новые дорожные коридоры к экорайону, например, выезд к Горьковскому шоссе.

«Удивительно совпал срок появления этой идеи с тем, что мы сейчас разрабатываем новый генплан. Потому что опоздай вы на полгода, возможно, этот проект не случился бы. Или если раньше бы появились, то, возможно, тех решений, которые должны быть приняты, не было», - сказала Прокофьева.

Территория имеет достаточно сложный холмистый рельеф. Согласно техническому заданию для разработчиков концепции, он должен быть сохранен. Засыпаны будут только 5 масштабных карьеров –глубина некоторых достигает 30 метров. Они появились в результате незаконной добычи песка в годы, когда земля пустовала.

«Мы потратились, фонд заказал съемки изменений. БТИ у нас делало работы. Весь существующий ландшафт на бумагу положен. Он представлен участникам. Те, которые выйдут в финал, они будут обязаны использовать эти документы для проектирования», - сказал Нурутдинов. Он добавил, что сейчас «рельеф использовать – очень модная тема».

Контролировать ход застройки территории будут, как консорциум-победитель международного конкурса, так и РФП.

Елена Попова, начальник отдела эконадзора и планирования Росприроднадзора по РТ, заявила, что впервые находится на территории будущего жилого района. «Наверное, отчасти благодаря закрытости (территории – Inkazan), мы получаем благоприятную среду, которая достаточно сохранена, поскольку требования к режимному объекту предполагали сохранение», - сказала она.

По ее словам, рядом с будущим жилым районом находится не так много промышленных предприятий: «Эгида», которая занимается производством поролона и Казанский пороховой завод. Предполагается, что его перенесут в Удмуртию. Однако Нурутдинов заявил, что в техзадании для участников конкурса уже предусмотрена санитарная зона на границе с предприятием.

«Проект не потребует корректировки, если вдруг решение будет изменено и пороховой завод не будут выносить», - сказал он.

Попова заявила, что проводить госэкспертизу при создании проекта застройки со зданиями ниже 3 этажей «смысла нет». Она может быть проведена за счет инвестора или застройщика. Нурутдинов добавил, что порох, точно хранившийся здесь, не может оказать серьезного влияния на экологию и здоровье людей. «Насколько мы замеры проводили, у нас не подтверждается», - сказал глава совета РФП.

РФП уже продал 70 гектаров земли с условием, что ее формирование будет происходить согласно выбранной концепции развития территории. Покупателем стала компания «Татэнерго», сумма сделки, как сообщал «Бизнес Online» - более 1 млрд рублей. Нурутдинов заявил, что такое решение было принято потому что фонду нужны были деньги.

По словам Нурутдинова, решение о продаже земель девелоперам будут принимать после 22 августа, когда определят победителей конкурса на разработку концепции. Сейчас на участие в нем заявились консорциумы, в которые входят крупные девелоперы. РФП надеется, что они выкупят территорию для застройки.

«Это были бы не участки нарезанные и проданные. Это была бы массовая застройка от именитых, серьезных организаций. Такой сценарий тоже возможен», - пояснил он.

Ранее глава совета РФП заявлял, что застраиваемая территория будет разделена на участки под ИЖС и продана до конца текущего года. Реализация земель может быть перенесена на весну 2019-го. Нурутдинов добавил, что для продажи участков для ИЖС фонду придется проводить к ним коммуникации, чтобы повысить стоимость земли.

«То, как сейчас земля под ИЖС продается – это неправильно. Это приводит к хаотичной застройке, это неудобно всем в итоге. Нужно очень жесткие требования ставить к застройке. Вы видите, что творится – шестиметровые заборы, дома просто ужасного вида. Я приложу все усилия, чтобы не допустить. Это должно жестко юридически прописываться», - сказал Нурутдинов.

После объявления результатов международного конкурса – 7 ноября – станет ясно, сколько фонду придется потратить на подготовку территории к застройке. В результате реализации проекта РФП планирует выручить порядка 12 млрд рублей.

Конкурс на разработку концепции объявили 5 июля этого года. Он пройдет в 2 этапа. На первом будут принимать заявки участников. На втором этапе жюри выберет команды, которые займутся разработкой концепций. Председателем жюри станет глава РТ Рустам Минниханов.

В него также войдут мэр Казани Ильсур Метшин, Нурутдинов, помощник главы РТ Наталия Фишман, Прокофьева и глава минстроя РТ Ирек Файзуллин, ряд российских и зарубежных архитекторов. Они выберут 3 победителей, которые получат от 3 до 1 млн рублей из средств РФП, в зависимости от того, какое место займет их проект.

При этом возможность предоставления льготных условий для покупки участков пострадавшими вкладчиками не рассматривалась. «Я думаю, что лучше всего монетизировать и четкие выплаты производить. Потому что сейчас начнется: а вы тому дали, почему мне не дали», - заявлял Нурутдинов.

Гендиректор агентства «ЦЕНТР», которое проводит конкурс, Сергей Георгиевский заявил, что на него зарегистрировалось 100 участников из 12 стран мира: Японии, Китая, Скандинавских стран и Европы.