В 2008 году в Казани было 75 проблемных объектов долевого строительства. К 2014 году вопросы по 69 из них удалось решить. Однако к концу 2015 года насчитывалось 30 проблемных домов на 8108 квартир. Для изменения ситуации глава РТ Рустам Минниханов поручил создать республиканский штаб. В Казани за решение проблемы отвечает управление капитального строительства и реконструкции исполкома города.
По словам Нигматзянова, на данный момент исправлена ситуация для покупателей 3491 квартиры - 43% от общего объема. Введено в эксплуатацию 2386 квартир в 11 жилых домах. 1105 квартир в 3 домах ЖК "Симфония" передали новому застройщику. В прошлом году были введены в эксплуатацию 1360 квартир в 6 домах. Всего ключи от новых квартир получили 1360 покупателей.
В апреле запущен дом застройщика ООО "Фирма Свей" на 427 квартир, в октябре - здание по улице Четаева на 128 квартир, которое начало строить ЗАО "Вектр". Был сдан ряд объектов группы компаний "Фон": блок-секция номер 4 на 136 квартир в ЖК "Солнечный город", дом на 180 квартир в ЖК "Симфония" и на 112 квартир в ЖК "Молодежный", а также пять секций жилого дома номер 1 на 377 квартир в ЖК "МЧС".
Сегодня в Казани осталось два проблемных застройщика - компании "Свей" и "Фон". Их объекты занимают немногим более 10% от общего объема жилья, строящихся с привлечением денег дольщиков. В обороте рынка долевого строительства находится 65 млрд рублей. В городе осталось 16 проблемных объектов.
По словам Нигматзянова, решение проблемы стало возможным за счет использования муниципального участка по улице Серова и федерального - по улице Губкина. "Нам удалось первыми в республике на практике задействовать процедуру передачи земельного участка компании-инвестору, которая компенсировала стоимость путем вложения средств в строительство проблемных объектов", - сказал он.
Замглавы исполкома добавил, что сейчас продолжает формироваться база участков для передачи застройщикам. Однако город надеется, что значительная часть средств для достройки домов будет получена правоохранительными органами при анализе нереализованных активов проблемных компаний. Для домов номер 3 и 4 в ЖК "МЧС" такие активы превышают 3 млрд рублей, но реализовать их сложно.
При этом фактически заселились в свои квартиры или начали отделку 13,6% дольщиков. "Можно сделать вывод, что основная часть дольщиков является дольщиками-инвесторами. Получается, что в проблемных объектах число действительно нуждающихся граждан составляет 15,6% и лишь 1% дольщиков - это остро нуждающиеся граждане", - сказал представитель исполкома.
По его словам, для большинства граждан существует два способа инвестировать средства: банковский депозит и участие в долевом строительстве для последующей продажи или сдачи квартир в аренду. Нигматзянов заявил, что столь высокий процент дольщиков-инвесторов появился из-за выгодных предложений застройщиков. Они, в свою очередь, вели рискованную ценовую политику, основанную на демпинге.
"Складывается тенденция, что поддержку получают именно нерадивые застройщики, которые сознательно вели рискованную ценовую политику с целью быстрого привлечения средств и вывода их из оборота", - сказал представитель исполкома. Он добавил, что такой пример может негативно сказаться и на добросовестных застройщиках, которые могут использовать данную схему, чтобы получить помощь в достройке домов.
"Но даже в самых развитых странах государство не несет ответственности за убытки, понесенные в результате участия в высокорискованных операциях. Может быть, настала пора законодательно разделить дольщиков? Для себя я их разделил. Обманутый дольщик - это тот, кто купил одну квартиру с целью будущего проживания в ней. А те, кто приобретают несколько квартир, являются дольщиками-инвесторами", - сказал Нигматзянов.
По его словам, в Казани есть дольщики, которые приобрели до 26 квартир. Замглавы исполкома города сообщил, что введение такого разделения позволило бы в первую очередь оказывать помощь тем, кто купил квартиру для собственного проживания. Нигматзянов заявил, что лояльное отношение к дольщикам-инвесторам привело к новому виду бизнеса, когда они намеренно ищут нарушения и подают на застройщика в суд для получения неустойки. Это подрывает финансовое положение компании.
В начале 2017 года в Татарстане создали Фонд обманутых вкладчиков и дольщиков, потом эти направления решили разделить. По словам Нигматзянова, для формирования "подушки безопасности" были внесены изменения в федеральный закон "Об участии в долевом строительстве", согласно которым создан компенсационный фонд. В него застройщики, привлекающие средства граждан, отчисляют 1,2% от каждой сделки. Контролировать и распределять эти деньги должен федеральный Фонд защиты прав граждан.
"Хотелось бы верить, что средства вновь создаваемого фонда будут надежно сохранены и доступны к использованию, когда появится такая необходимость. В строительной отрасли наше страны есть опыт создания фондов: в 2008 году система лицензирования строительных и проектных предприятий была заменена на членство в саморегулируемых организациях (СРО)", - заявил Нигматзянов.
Предполагалось, что участники СРО будут в ответе за деятельность каждого из своих членов, планировалось, что застройщики и подрядчики будут нести ответственность за отрицательные поступки своих партнеров по СРО. Тогда был создан фонд, в который застройщики перечисляли деньги на случай ликвидации сложных ситуаций, в том числе - в области долевого строительства.
"На деле получилась кубышка: получить обратно деньги практически невозможно. Пока СРО обороняли эту кубышку от строителей, ключи к ней нашли другие. По информации строительства РФ Михаила Меня, с 2008 года в фонд СРО было собрано 100 млрд рублей, из которых 40 млрд пропали в проблемных банках", - сказал Нигматзянов.
Он заявил, что необходимо выдвинуть законодательную инициативу о направлении этих средств для решения проблем дольщиков. На счетах четырех СРО Татарстана находятся 2,2 млрд рублей. "А каким образом они используется?", - спросил мэр города Ильсур Метшин. "Никаким", - ответил Нигматзянов.
"Внушительная цифра. Надо инициировать, давайте обсудим это с нашим министерством строительства. Такие суммы лежат, давайте выходить с инициативой, чтобы хоть какой-то процент участвовал. Мы тут по сусекам собираем буквально крохи (для решения проблемы - Inkazan), а тут 2,2 млрд лежат", - сказал Метшин.
Сейчас на законодательном уровне увеличиваются требования к застройщикам: уставному капиталу, опыту работы и налоговой дисциплине. "На мой взгляд, принятые меры являются очень жесткими. Некоторые застройщики были вынуждены отложить реализацию намеченных проектов и изменить форматы своих предприятий", - сказал Нигматзянов.
Федеральное правительство предлагает в течение 3 лет полностью отказаться от долевого строительства. По словам Нигматзянова, возникает вопрос, куда в этом случае будут направлены собранные средства компенсационного фонда. "На митингах обманутых дольщиков, на которых граждане озвучивают самые радикальные требования, ни разу не звучало требование о запрете долевого строительства. Если проецировать запрет долевого строительства на Казань, то получится, что застройщики будут вынуждены обратиться за кредитами в размере 65 млрд рублей", - сказал он.
Однако неизвестно, готовы ли банки выдавать такие кредиты. Отказ от долевого строительства, по словам Нигматзянова, может привести к остановке ряда проектов отрасли, потери около четверти городского валового продукта и росту цен на жилье.