«Салават купере» превращается в гетто? Что говорит статистика объявлений

«Как пирожки расходятся»

«Салават Купере», пожалуй, самый известный и масштабный из соципотечных проектов в Татарстане. Вскоре там начнут строить второй микрорайон с бульваром на 400 метров, закрытыми дворами, местами для активного отдыха. Такие пожелания в ходе опроса высказали уже живущие там люди.

«Я считаю, что это будет изюминкой, центром притяжения „Салават купере“», — поделился заместитель исполнительного директора Госжилфонда при главе РТ Булат Гилманов.

Есть в ЖК злостные неплательщики, которых Госжилфонд выселяет — получается вторичка, которую тоже реализуют. «Мы повторно выставляем на конкурс, и они как пирожки расходятся», — утверждает Гилманов.

Как районы в чистом поле превращаются в гетто и какие признаки есть у «Салават купере»

Многоэтажные районы, которые строят в чистом поле за городом и в которые заселяют только определенный слой населения, рискуют превратится в гетто. Блогер-урбанист Илья Варламов* рассказывал о сценариях развития таких районов на примере Мурино и Кудрово под Петербургом.

Сначала туда заселяются никакие не маргиналы, а молодые семьи. А потом они понимают: из этого района сложно выехать (привет двухчасовым пробкам на въезде в Казань и набитым автобусам), здесь ограниченный выбор социальных услуг — школ и детсадов, кружков, объектов культуры. В казанском ЖК есть и детсады и школы. «Наверно, ни один из застройщиков не может похвастаться таким количеством социальных учреждений — 5 детских садов уже функционируют, 2 на подходе, работает лицей, сейчас вводят в эксплуатацию гимназию, школа еще одна открывается, почта, МФЦ», — говорил Гилманов.

Но не похоже, что этого достаточно. В прошлом учебном году в местном учреждении было 10 параллелей первоклассников, в феврале 2020 года перед родителями дошколят «Салават Купере-2» закрыли двери, потому что они не подходили по прописке.

Качество жилья в таких мини-городах тоже зачастую оставляет желать лучшего. Жители «Салават Купере», например, жаловались на продуваемые стены, трещины по дому, проблемы с проводкой, из-за чего ее пришлось менять, писали про неработающие духовки, домофоны, розетки.

После этапа «разочарование» из таких районов уезжают те, у кого вырос уровень жизни. Они сдают эту квартиру, и тогда в ЖК появляются первые неблагополучные слои населения, потому что здесь самый дешевый вариант аренды. Это справедливо и для «Салават Купере»: на данный момент на сайтах объявлений предлагают снять однушку за 9 тысяч рублей, двушку — за 11-14 тысяч. При этом в Казани усредненная стоимость аренды квартиры составляет 19 тысяч рублей.

На третьем этапе начинает закрываться бизнес, который ориентировался на платежеспособное население. Остаются пивные, дешевые магазины. Начинают падать цены на недвижимость. Но из-за большого количества коммерческих предложений внутри города квартиры в подобных районах становится невозможно продать.

Собственники возвращаются к варианту сдачи жилья, приезжает еще больше неплатежеспособного населения. В районе расцветает криминал — это последний этап превращения в гетто.

Статистика: как реализуются квартиры в ЖК «Салават Купере»

Inkazan попросил портал «Циан» проанализировать сообщения о продаже квартир в ЖК «Салават купере». Так, за последние 4 года было опубликовано около 2,4 тысячи объявлений в этом жилом комплексе.

«Строго говоря, это не означает, что продавалось 2,4 тысячи уникальных квартир. Здесь могли быть учтены и реализация лотов от застройщика и последующая перепродажа физическими лицами (в т. ч. реализация через агентства, когда одна и та же квартира размещается от разных продавцов)», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

С 2017 года на портале стали размещать в 8 раз больше объявлений о продаже квартир в этом районе. Возможно, уже начался отток самых перспективных молодых людей. Тем более что появились выгодные предложения по кредитам. Напомним, соципотека предоставляется под 7% годовых, а во время пандемии была введена «путинская» льготная ипотека под 6,5% годовых. Впрочем, соципотечное жилье по-прежнему выигрывает в цене за квадратный метр: фиксированная стартовая стоимость составляет 42,5 тысячи рублей.

Удивительная метаморфоза произошла со сроком, который объявления в среднем висят на портале. Он сократился с 80 до 58 дней. Справедливости ради: это не обязательно означает, что квартиры стали продавать быстрее. Иногда владельцы заводят новое объявление с другим ценником или передумывают продавать прямо сейчас. Причины снятия «Циан» не отслеживает.

В большинстве случаев владельцы квартир в ЖК «Салават Купере» твердо стоят на первом ценнике. Стоимость 7 квартир из 10 квартир, опубликованная при размещении объявления, не менялась в процессе продажи. Рост цены зафиксирован в 7% от числа объявлений, снижение в 22% случаев.

«При анализе этой статистики нужно иметь в виду, что некоторые продавцы предпочитают не править цену в объявлении, а заводить новое (на ту же квартиру, но уже с другой ценой)», — пояснил Попов.

Судя по объявлениям, люди, с одной стороны, хотят уехать из района, где есть проблемы с транспортной доступностью и соцобъектами. С другой стороны, жилье приобретено недавно, поэтому жители еще не почувствовали его низкую ликвидность, отсюда и нежелание снижать цену при продаже.

Заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ, кандидат архитектуры Александр Дембич предположил, что проблемы ЖК «Салават купере» могут быть обусловлены тем, что создание инфраструктуры и строительство домов идет несинхронно. С другой стороны, логично возвести сначала жилье, а потом детсад, иначе учреждение будет пустовать.

Сейчас именно транспортные проблемы и нехватка объектов обслуживания вызывает отток оттуда жителей.

«К сожалению, это у нас вообще слабое место: проекты-то делают неплохо, а вот реализация проектов достаточно слабо отслеживается, не формируется график финансирования хорошо продуманный», — отмечает эксперт.

По мнению Дембича, нужно первую очередь выделять средства на инфраструктуру, которая бы позволила жить более комфортно.

«Здесь, конечно, надо решать проблему, видимо, на уровне республики, потому что город сам по своим экономическим возможностям вряд ли сможет эту проблему решить. Только с помощью республиканских средств, а может быть даже федеральных в каких-то случаях. Но, по идее, автономный район города может там сложиться, если продуманно и продуктивно в этом направлении работать с точки зрения обеспечения инфраструктурой. Я думаю, что жители оттуда перестанут убегать и, наоборот, это может оказаться привлекательным», — отметил эксперт.

*Внесен минюстом РФ в перечень иностранных агентов.