«Самый выгодный вариант — надеяться»: почему жилье не будут продавать дешевле

«Черной пятницы» не будет

Июль 2024 года стал переломным для российского рынка недвижимости: повышение ключевой ставки (КС), ужесточение условий семейной и IT-ипотеки, прекращение льготной программы вызвали изменения в картине спроса. За первые две недели июля объем выдачи ипотечных кредитов в России сократился на 46,4% и составил всего 156,54 млрд рублей. «Всего», потому что месяцем ранее россияне взяли жилищных кредитов на рекордные 777,2 млрд рублей — ажиотаж был порожден завершением льготной ипотеки.

«Ипотека» — слово, от которого у многих россиян начинается легкий нервный тик. С одной стороны, это возможность приобрести собственное жилье, с другой — длительные, не всегда посильные (25 тысяч в месяц при скромных подсчетах) финансовые обязательства перед банком. Многие потенциальные покупатели смещают планы, ожидая снижения цен и дисконта на недвижимость.

Скидки, в том числе вариации на тему субсидированной ипотеки до окончания строительства, мы сможем увидеть до конца года, однако эксперты не оставляют надежд: чаще всего товар (в нашем случае — жилье) перед удешевлением на 10% успевает подорожать на все 30%.

«Пока сумасшедших скидок на рынке нет. Застройщики не могут работать себе в убыток. Более того, было небольшое повышение цен. Это делалось для того, чтобы давать скидки уже от повышенного ценника», — говорит директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО» Павел Ильин.

Поэтому «бомбардировки скидками» по всем проектам на рынке ожидать не стоит. За каждым привлекательным предложением зачастую скрывается обычная маркетинговая стратегия.

«Зачастую застройщик идет по следующей схеме: создает ажиотаж, далее начинает продажи по более высокой цене, а когда нужно — предлагает скидки или обрушивает цену. Фактически застройщик ничего не теряет», — отмечает в разговоре с Inkazan экономист Дмитрий Семенов.

А что делать?

Эксперты говорят: если есть финансовые возможности, то покупать жилье стоит прямо сейчас. Когда ставка начнет снижаться, спрос на жилье возрастет, что приведет к подъему цен на недвижимость. Такой порочный круг. Предупреждая летящие в нас тапки и помидоры, оговоримся: ставку можно будет рефинансировать, когда снизится ключевая, а за ней и ипотечная.

«Самый выгодный вариант — брать льготную ипотеку до окончания строительства дома, и гасить ее до вступления в силу рыночной ипотеки. Либо надеяться, что за 1,5-2 года ключевая ставка снизится, и можно будет рефинансировать кредит под более приятные проценты. Брать ипотеку на весь срок под 18-20% невыгодно. Но можно найти решения», — говорит Ильин.

Когда снизится КС, точно неизвестно. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина обещала ослабить узду, когда замедлится инфляция. По оценкам экспертов, переход к постепенному снижению ключевой ставки возможен не раньше весны 2025 года.

В любом случае выигрывают те, у кого есть наличные средства. Но таких, предполагаем, немного.

«В основном это те, кто продает свою квартиру для дальнейшей покупки. Ещё есть сегмент участников СВО, у кого на руках оказывается некоторая сумма компенсации от государства», — отмечает Ильин.

Что происходит со вторичкой

Состояние вторичного рынка жилья можно охарактеризовать как столкновение ожиданий. Покупатели надеются на существенные скидки в условиях снижения спроса, тогда как продавцы уверены в осеннем оживлении рынка и удерживают текущие цены, временно сняв свои объекты с продажи.

Одни пытаются выбить дисконт, аргументируя это тем, что скоро продавать жилье будет некому и «надо отдавать, пока берут». Вторые, несмотря на это, остаются непоколебимыми: отказываться от прибыли в текущих условиях они не намерены.

Тем не менее, риелторы говорят: выйти из этой позиции и действовать в соответствии с рыночными законами продавцам все же придется — осенью начнется деловая активность, но говорить о том, что спрос взлетит, нельзя.

Чтобы рынок вторичной недвижимости активизировался, необходима адекватная процентная ставка. По мнению экспертов, 12% годовых могли бы дать этот импульс.

Собеседники Inkazan сходятся в том, что не стоит откладывать покупку жилья — в обозримой перспективе значительного снижения цен не предвидится. Если у вас есть возможность и желание приобрести квартиру, лучше сделать это сейчас.