Реновация в Татарстане: чего ожидать от комплексного развития территорий

Какой будет всероссийская реновация

Федеральный закон о комплексном развитии территорий вступил в силу в конце 2020 года. Спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что это поможет расселить аварийное жилье. Особенно, если у регионов нет денег на соответствующую программу. И добавил, что «надо решать проблемы с домами, которые были еще в императорский период, и в советское время понастроены».

Комплекс поправок в Градостроительный кодекс страны и отдельные акты стал базой для всероссийской реновации. Он может помочь регионам в борьбе с аварийным фондом, позволив им привлекать инвесторов к сносу старых и постройке новых зданий. В то же время под программу могут попасть не только аварийные дома.

Реновация может коснуться построек с определенной степенью износа крыши, стен или фундамента, даже если они не признаны непригодными для проживания. Домов, где стоимость капремонта превышает определенную сумму, — как правило, это малоэтажное жилье. Зданий, построенных в период индустриального домостроения по типовым проектам, — «панелек», и ряд других строений.

Частные дома могут попасть под комплексное развитие с согласия собственников. Чтобы в программу включили многоквартирные постройки, за это на общем собрании должны проголосовать 2/3 жильцов. Им обещают предоставлять компенсации в размере рыночной стоимости жилья или равноценное помещение.

Все детали — например, степень износа и предельную стоимость капремонта — будут определять региональные власти. Они должны принять соответствующие законы. Госсовет Татарстана с этим справился, «в целях оперативности» делегировав местному кабинету министров «серьезный объем прав». Ведь проверять результаты работы местных парламентов Госдума будет уже в марте.

Какой будет реновация в Татарстане

18 февраля глава комитета Госсовета по жилищной политике и инфраструктурному управлению Александр Тыгин представил первый вариант законопроекта. Его коллеги документ не оценили, заявив, что прописанный в нем регламент может «размывать» нормы генплана, а застройщики смогут диктовать городу правила игры при отсутствии четких прав у владельцев изымаемого жилья.

Законопроект приняли в первом чтении. Несмотря на заявление депутата Марата Галеева, что российское законодательство игнорирует конституционные нормы собственности, очевидно, что регулировать вопрос на местном уровне Госсовету все же придется. История обернулась неожиданно: татарстанские парламентарии сели за стол переговоров и всего за 1 месяц договорились.

Что с градостроительной деятельностью

На плечи местного кабмина легло принятие комплекса решений. Он должен определить параметры разрешенного строительства, установить срок проведения собраний жильцов и определить порядок заключения договора с ними и собственниками участков. Вносить изменения в генплан, принятый с таким трудом, не потребуется, хотя на этом настаивал депутат Альмир Михеев.

«Размер территорий, которые будут подвергнуты комплексному развитию, он тоже имеет значение. Если это будут участки в несколько десятков гектаров, это на генплане практически никак не отразится. Если же речь будет идти о нескольких сотнях гектаров, даже тысячах, то, конечно, это отразится на генплане. Не похоже, что у нас есть такие мощные ресурсы, чтобы разом начинать осваивать огромные территории. Это скажется на проектах планировке территории. Может быть, очень нюансно, на правилах землепользования и застройки», завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

Браться ли за комплексное развитие, решает кабмин, но в трех случаях: если в программе будет участвовать бюджет Татарстана, если ее будет реализовывать юрлицо, определенное республикой, если территория находится в границах нескольких муниципальных образований. В иных случаях последнее слово остается за правительством страны или местными властями.

Правительству Татарстана предстоит определить, может ли одна компания провести реновацию на двух несмежных территориях. А также начальную цену торгов. Впрочем, комплексно развивать земли сможет и их владелец — без торгов.

Что с жилищными правами

Депутаты внесли изменения в закон «Об обеспечении жилищных прав граждан». Если дом вошел в программу, помещения должны быть переданы в государственную или муниципальную собственность. Или компании-победителю тендера на комплексное развитие территории. Владельцы квартир получат возмещение в размере рыночной стоимости жилья.

Или — по письменному заявлению — равнозначное жилье. Площадь новой квартиры может быть больше изымаемой, но за «лишние» квадратные метры придется доплатить. Главное, чтобы она соответствовала стандартам, которые определит кабмин Татарстана, и находилась в том же городе. При этом те, кто стоял на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из очереди не выбывают.

«Если взамен дадут метр в метр в новом жилье, то это хорошо, положительный момент. Если, например, вы жили на улице Гвардейской, а вас переселят в „Салават Купере“? Вполне возможно, так и будет, потому что ресурс „Салават Купере“ есть у администрации. Это будет негативный момент. Квартиры, которые попадают под реновацию, будут дешеветь»,глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев.

Если дом вошел в программу, его жители перестают платить взносы на капремонт с начала года, в который их планируется расселить. Неясно, почему они освобождаются от взносов не в год принятия решения о реновации. Уже накопившиеся деньги будут переданы региону или муниципальному образованию — те по плану должны будут использовать их в рамках комплексного развития.

Какой будет реновация в Казани

Замминистра строительства Татарстана Владимир Кудряшев заявлял, что в регионе под программу может попасть 51 участок в 18 районах. В декабре 2020 года Тыгин признался, что слабо в это верит: застройщикам это может быть невыгодно, ибо «в республике кроме Казани вообще экономики быть не может». В самой Казани экономического простора для сноса жилых зданий он тоже не увидел.

Несмотря на то, что Госдума позиционировала комплексное развитие территорий как способ борьбы с аварийным жильем, в столице Татарстана такой вариант развития событий выглядит маловероятным. Основной массив аварийного жилья сосредоточен на окраинах. А земли в том же Юдино даже без наличия программы выглядели не слишком привлекательными для застройщиков.

«Промзоны и пустыри тоже кому-то принадлежат. И не так просто зайти на эту территорию. Они должны быть либо проданы, либо собственник захочет принять участие в этой застройке, получить как бы процент в виде квартир, допустим, уже построенных. Все равно какие-то обременения на застройщике будут лежать. Просто так он не зайдет на эту территорию. Хочет этого стройкомплекс, не хочет — они все равно будут заходить и в Юдино, и на другие территории. Чем он будет простаивать»,завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

Тем не менее, в городе реновацию ждут. А пока панельные «хрущевки» еще держатся, Казань идет по пути Москвы и Санкт-Петербурга, где вместо развития старых кварталов порой берутся за промышленные зоны и пустыри. Госсовет Татарстана еще не принял закон о комплексном развитии территорий, а городские власти уже представили концепцию развития четырех зон.

Это участок от Кировской дамбы до Речпорта, захватывающий часть путевого хозяйства РЖД, ромзоны на улице Родины и в районе Речпорта и гаражные кооперативы. Для многих из них уже были разработаны концепции развития, которые, с принятием новой программы, очевидно поменялись. Теперь здесь планируют построить жилье и сопутствующую инфраструктуру.

«В Казани порядка 70% населения нуждается либо в покупке жилья, либо в улучшении жилищных условий. Плюс добавьте иногородних, которые переезжают в Казань. Поэтому спрос в любом случае будет. Я думаю, еще лет 10 у нас будет хороший спрос на новое жилье»,глава Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев.

Главный архитектор города Ильсияр Тухватуллина заверила, что сносить «хрущевки» в Казани не планируют. «Город категорически против этого, потому что это хорошо работающая среда, и у нас слишком много других территорий, которые сейчас не развиваются как надо», — заявила она. Однако специалисты «Авито» подсчитали, что казанские панельки уже выросли в цене в ожидании сноса.

«Нам в ближайшие лет 10 не грозит снос пятиэтажек. То, что у них ресурс исчерпан, — это совсем не так. По характеристикам своим они еще прослужат много десятилетий. Другое дело, что реконструкция их начнется, это да»,завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич.

Тыгин, комментируя будущее программы комплексного развития территорий, говорил: «Как это сложится, покажет только опыт». Все-таки значительная часть решений осталась за региональным правительством — после их принятия можно будет судить о программе в целом. Еще в ноябре 2019 года он заявлял, что реализация идеи позволит «полностью преобразить город», имея в виду Казань.

В 2020-м тогда еще министр строительства Татарстана Фарит Ханифов заверял, что «снести пол-Казани, а потом пол-Казани построить — вопрос не стоит». Впрочем, у региона уже есть травмирующий опыт реализации жилищных программ — последний этап расселения аварийного жилья, например, оборачивался скандалами и протестами.

Об этом Тыгину не преминули напомнить и депутаты. Самые громкие скандалы, связанные с ликвидацией ветхого фонда, происходили в Зеленодольском районе, когда его возглавлял Тыгин, теперь фактически ставший «лицом реновации» в Татарстане. Учтет ли регион ошибки прошлого, покажет только время.