Рантье и больше ничего: кто возьмет в свои руки недвижимость империи Хайруллиных?

Весной прошлого года Telegram-канал «Кремлевский безБашенник» опубликовал список представителей власти, имеющих двойное гражданство или вид на жительство за границей. В перечне значился погибший в начале февраля депутат от Татарстана Айрат Хайруллин. В январе 2020-го он опроверг обвинения в материале «Бизнес Online». Депутат заявил, что его семья инвестировала в Татарстан более $2,8 млрд долларов, в том числе в недвижимость - $270 млн или 17,68 млрд рублей по текущему курсу.

Хайруллин детализировал: по $70 млн было потрачено на торговую сеть «Эдельвейс» и торгово-развлекательный центр «Кольцо», $60 млн – на гостиницу «Гранд Казан». В $40 млн семье депутата обошлась гостиница «Шаляпин», в $30 млн — ГУМ. Объекты находятся в центре Казани на площади Тукая. Семья депутата стала собственником активов в бытность главой города Камиля Исхакова. В разговоре с корреспондентом Inkazan он признавался, что был близок с Хайруллиным в начале его «бизнес-жизни» и оказывал ему содействие.

Гостиницы, ГУМ и «Кольцо» входят в АО «Эдельвейс корпорейшн», генеральным директором которого является брат Айрата Илшат Хайруллин. 10 лет назад «Эдельвейс корпорейшн» выделилась из «Эдельвейс групп»: на практике такие шаги делаются для спасения активов - новая компания не отвечает по налоговым долгам старой. Владеет компанией, согласно данным системы «СПАРК-Интерфакс», гражданин России, имя которого не раскрывается. До 2011 года у нее было два владельца.

По данным казанских СМИ, в 2015 году общая площадь недвижимости во владении Хайруллиных составляла 114 тысяч квадратных метров. Семья задумывалась об их реконструкции и расширении. За последние 10 лет три раза говорили о преображении торгового центра «Кольцо», попавшего в топ-10 самых уродливых зданий России. Последний проект был представлен в 2019 году и вызвал неоднозначную реакцию горожан и экспертного сообщества. Его не оценил глава Татарстана Рустам Минниханов, но поддержала главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина.

За возникшим вокруг проекта ажиотажем скрывается намерение увеличить торговые площади: генеральный директор ООО «Гипермаркет „Кольцо“» Ильяс Ганиев заявлял Inkazan, что в результате реконструкции они вырастут на 13 тысяч квадратных метров или 15% от того, что есть сейчас, за счет наземной парковки. По словам собеседника Inkazan, стоимость аренды 1 квадратного метра в торговом центре составляет 5 тысяч рублей. Как быстро окупятся вложения семьи Хайруллиных, станет ясно после одобрения проекта градсоветом – тогда назовут стоимость работ.

За годы «аппетиты» бизнесменов поубавились: проект реконструкции, представленный и не одобренный в 2016-2017 годах, позволил бы увеличить площадь «Кольца» на 17 тысяч квадратных метров. Его стоимость оценивалась в 1,2 млрд рублей. Несмотря на то, что Ганиев заявлял: депутат Госдумы Хайруллин «не занимается управлением компании, которая является инициатором проекта, и тем более не вмешивается в ход обсуждаемого проекта и реконструкции», в марте прошлого года он рассказал о грядущей реновации в СМИ в качестве совладельца компании «Эдельвейс».

С 2012 года Хайруллин выступает и «лицом» восстановления комплекса зданий пивоваренного завода Петцольда на Тукая, 97 – тогда было подписано соответствующее соглашение с мэрией Казани. «То, за что брался Айрат Назипович, всегда получалось», - заявил мэр города Ильсур Метшин. Впрочем, работы до сих пор не завершились. В 2014 году представили проект стоимостью 2,5 млрд рублей и окупаемостью сроком 25 лет – комплекс предлагали превратить в лофт-проект по примеру завода «Красный октябрь» в Москве.

В 2016-м минкультуры Татарстана одобрило проект реставрации. В 2018 году стоимость реконструкции оценили уже в 1-1,5 млрд рублей, заявлялось, что ее могут проспонсировать другие инвесторы. Что неудивительно – еще в 2012-м Хайруллин заявлял, что проект должен быть самоокупаемым. Два года назад он снова застопорился: Минниханов поручил снизить этажность застройки. Срок завершения работ неоднократно переносился, в последний раз собственник пообещал сдать объект в 2020 году.

Проекты реставрации объектов в центре города не раз не одобрялись, в том числе экс-главным архитектором Казани Татьяной Прокофьевой, Миннихановым. Несмотря на то, что, по словам собеседников Inkazan, в семье за недвижимость по большей части отвечал Илшат, переговоры с представителями власти вел его брат. Сейчас неизвестно, претендуют ли на недвижимые активы другие наследники и получится ли развивать их также успешно, как с помощью авторитета депутата Хайруллина.

По словам завкафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест Казанского государственного архитектурно-строительного университета (КГАСУ) Александра Дембича, реконструкции таких объектов, в целом, ничего не препятствует: нужно грамотное техническое задание. При этом желания собственника не всегда ложатся в градостроительный контекст, предписанный генпланом. На скорость процесса могут влиять как субъективные взгляды чиновников, так и «перегибы» архитектора и собственника.

Дембич заявил, что в Казани есть примеры, когда город «сдался» бизнесу. Например, ЖК «Барселона» на улице Петербургской. Эксперт уверен, что решения касательно зданий в центре Казани, - это «вопрос умелого нахождения баланса между требованиями со стороны нормативных документов и желаниями собственника». «Я не предсказатель будущего, тем более, если там один из главных собственников сейчас ушел в мир иной, неизвестно, кто теперь будет заниматься этим проектом», - сказал он. Достичь консенсуса с городом не удалось даже дипломату Айрату.

Тем временем семья расстается с частью активов. По словам собеседника Inkazan, земли от торгового центра «Мега» до агропромышленного парка «Казань» принадлежали семье Хайруллиных. В период с 2013 по 2020 годы участки постепенно стали собственностью «Ак Барс Девелопмент», учредителем которой является Госжилфонд при главе Татарстана, и связанных с ней компаний, в частности закрытых паевых инвестиционных фондов. На данный момент кадастровая стоимость территорий оценивается приблизительно в 4,4 млрд рублей.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «СтройБизнесИнвест» владеет территорией, где ранее стоял ресторан «Акчарлак» кадастровой стоимостью более 81,2 млн рублей. Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Шаляпин» принадлежит участок на улице Подлужной, 21 кадастровой стоимостью 108,8 млн рублей. Здесь размещается китайское консульство. Оба фонда находятся в управлении ООО «УК «ЭНЕРГОИНВЕСТКАПИТАЛ», которым в равных долях владеют братья Айрат и Илшат Хайруллины.

Дом на Подлужной рассчитан на две семьи, вместе братья Хайруллины жили и на даче в Боровом Матюшино – об этом Айрат заявлял еще в начале 2000-х. Из структуры собственности семьи видно, что активы записаны на компании, которые находятся в общем управлении. Например, в декларации Айрата все куда скромнее: он с женой владеет квартирой 52,8 квадрата, в совместной собственности с неуказанным лицом есть квартира площадью 62 квадрата, у самого Хайруллина – квартира и дом. Впрочем, недвижимость может быть записана на его детей или семью брата.

В 2008 году на улице Муштари сгорел дом, в котором арестовали Владимира Ленина, - долгое время туда водили экскурсии, но затем перестали. В пожаре погиб человек. Через несколько лет на этом месте «ЭНЕРГОИНВЕСТКАПИТАЛ» начала строительство жилого комплекса. И если старые методы получения участков работали, то после смены руководства города и республики строить Хайруллиным стало сложнее: в 2012-м Минниханов заморозил возведение объекта – город не согласовывал документацию, братьям пришлось судиться.

Бизнес-империя семьи Хайруллиных состоит не только из недвижимости. Ранее Inkazan выяснил, что один из крупнейших агрохолдингов страны «Красный Восток», которым сегодня управляет сын Айрата Адель, может быть продан. Такая же судьба может постичь торговую сеть «Эдельвейс» - по словам собеседников Inkazan, ее делами занимался Илшат, он же выступал за продажу актива. После гибели брата, в отсутствие его широких лоббистских способностей, он может оставить за собой управление недвижимостью, вложив в это деньги от продажи других активов, заявил собеседник Inkazan.

По словам главы Гильдии риэлторов Татарстана Андрея Савельева, инвестиции в недвижимость выгодны, а их доходность по самым низким параметрам превышает банковские ставки. Плюс в Казани квадратный метр постоянно растет в цене. Аналитик ГК «Финам» Алексей Корнев заявил, что в 2014 году сегмент коммерческой недвижимости стагнировал – сейчас он показывает рост, но не до показателей лучших времен. Впрочем, в таких крупных объектах, как ТЦ «Кольцо», спрос стабильный, считает эксперт.

Корнев заявил, что в нынешней ситуации вложение в крупные коммерческие площади – это прерогатива очень богатых людей, которые в состоянии просчитать все риски. Данное направление популярно среди миллиардеров, так как приносит стабильный доход и не демонстрирует фатальных провалов. В то же время эксперт сказал, что любой крупный бизнесмен имеет широко диверсифицированный бизнес. «Это естественно: богатые люди носят всегда яйца в разных корзинах и имеют несколько разных бизнесов, что позволяет несколько минимизировать потери в случае шоков», - заявил Корнев.

Однако если сейчас семья Хайруллиных или кто-то из совладельцев активов захотят продавать свои доли, гибель Хайруллина вряд ли повлияет на ее стоимость. «На недвижимость влияют совсем другие факторы, среди которых общее состояние экономики на данный момент, соотношение спроса и предложения, количество вакантных площадей в целом по региону среди коммерческой недвижимости», - заявил аналитик ГК «Финам».